作為我國新型城鎮化的重要載體，小城鎮是促進城鄉協調發展最直接、最有效的途徑。在各種政策紅利的刺激下，特色小鎮如一股熱潮席卷全國。2017年的全國兩會上，“特色小城鎮”首次被寫入政府工作報告。作為房地產行業的突圍路徑，特色小鎮成為房地產行業的新“風口”之一。

自2016年7月住建部等三部委聯合發布《關于開展特色小鎮培育工作》的通知后，特色小鎮概念一度大熱。截至目前，住建部已公布兩批共403個特色小鎮，而全國的特色小鎮項目已經達2000多個。特色小鎮集休閑旅游、金融、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化等多種業態為一體，投資規模巨大，未來發展前景將極具想象空間。

 

 

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前言

第一篇  特色小鎮概述

一、特色小鎮相關概況

（一）特色小鎮的定義

（二）特色小鎮的特征

1、特色產業支撐

2、產城融合開發

3、產業鏈及房產開發為盈利核心

（三）與其他相似主體的區別

1、與新農村的區別

2、與行政鎮的區別

3、與新型城鎮化的區別

4、與特色小城鎮的區別

5、與景區開發的區別

6、與工業園區的區別

7、與產業園區的區別

8、與產業新城的區別

（四）特色小鎮建設意義

1、順應經濟地理競爭理論

2、順應現代城市規劃理念

3、順應區域制度變遷規律

4、順應產業結構發展規律

二、政策環境

（一）《關于開展特色小鎮培育工作的通知》

1、發展目標

2、鼓勵產業

3、政策支持

4、建設標準

5、設置專項資金

6、特色小鎮覆蓋度

（二）《關于加快美麗特色小（城）鎮建設的指導意見》

1、兩定位、三作用

2、分類與發展路徑

3、八方面具體要求

4、發揮市場主體作用

（三）《關于實施“千企千鎮工程”推進美麗特色小（城）鎮建設的通知》

1、聚焦重點領域

2、建立服務平臺

3、鎮企結對樹品牌

4、推廣典型經驗

（四）《關于開發性金融支持特色小（城）鎮建設促進脫貧攻堅的意見》

1、加強規劃引導

2、發展特色產業

3、開展試點示范

4、加大金融支持

5、建立合作機制

（五）《關于推動運動休閑特色小鎮建設工作的通知》

1、運動休閑特色小鎮意義重大

2、運動休閑特色小鎮更強調以人為本原則

3、運動休閑特色小鎮要求脫貧成效明顯

4、運動休閑特色小鎮政策支持力度空前

5、運動休閑特色小鎮申報京津冀更占優勢

（六）《關于保持和彰顯特色小鎮特色若干問題的通知》

1、尊重小鎮現有格局、不盲目拆老街區

2、保持小鎮宜居尺度、不盲目蓋高樓

3、傳承小鎮傳統文化、不盲目搬襲外來文化

（七）《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》

三、高層觀點

（一）中央領導

1、習近平總書記：以人的城鎮化為核心，要“四個更加注重”

2、李克強總理：實現產業發展和城鎮建設融合

……

（二）部委領導

1、住建部部長要求實現特色小鎮、小城鎮建設新突破

2、國家發改委副主任關于特色小鎮建設的四條警戒線

3、財政部原副部長強調特色小鎮關鍵在“特”，離不開金融支持

4、國土資源部原副部長指出特色小鎮不能墮入房地產陷阱

5、住建部原副部長提出判斷特色小鎮好壞的10條黃金法則

（三）其他領導

1、江蘇省委書記：怎么理解特色小鎮新范式？

2、遼寧遼陽市長：打造有內涵有品位的特色小鎮

3、四川瀘州市長：特色小鎮要以特色產業為支撐

4、廣東揭陽市長：以“互聯網+特色小鎮”引領精準扶貧

四、專家學者

（一）林毅夫：特色小鎮對經濟發展有重要作用

（二）葉檀：烏鎮為什么取得成功

（三）李鐵：發展特色小鎮防止3個傾向

（四）閔學勤：構建特色小鎮精準治理模式

（五）鄭新立：把特色小鎮作為城鄉一體化突破口

…...

第二篇 特色小鎮發展現狀

一、數量及地區分布

（一）主要集中在華東和西南

（二）浙江特色小鎮數量最多

二、特色小鎮類型

（一）歷史文化型小鎮

（二）生態旅游型小鎮

（三）城郊休閑型小鎮

（四）資源稟賦型小鎮

（五）交通區域性小鎮

（六）特色產業型小鎮

（七）新興產業型小鎮

（八）高端制造型小鎮

（九）金融創新型小鎮

（十）時尚創意型小鎮

三、領先地區特色小鎮建設分析

（一）北京：打造一批功能性特色小鎮

1、地方政策

2、小鎮數量

3、區域分布

4、重點類型

5、戰略規劃

6、代表小鎮

（二）天津：重點推進規劃實力鎮和特色鎮

1、政策環境

2、小鎮數量

3、區域分布

4、重點類型

5、戰略規劃

6、代表小鎮

（三）浙江：堅持產業、文化、旅游“三位一體”

1、政策環境

2、小鎮數量

3、區域分布

4、重點類型

5、戰略規劃

6、代表小鎮

7、發展亮點

（四）江蘇：3年打造100個特色鮮明小鎮

1、政策環境

2、小鎮數量

3、區域分布

4、重點類型

5、戰略規劃

6、代表小鎮

7、發展亮點

（五）福建：加快建設多功能融合小鎮

1、政策環境

2、小鎮數量

3、區域分布

4、重點類型

5、戰略規劃

6、代表小鎮

（六）廣州：推動創建30個市級特色小鎮

1、政策環境

2、小鎮數量

3、區域分布

4、重點類型

5、戰略規劃

6、代表小鎮

（七）貴州：支持100個特色小城鎮建設

1、政策環境

2、小鎮數量

3、區域分布

4、重點類型

5、戰略規劃

6、代表小鎮

7、發展亮點

（八）四川：300個試點示范小鎮競相發展

1、政策環境

2、小鎮數量

3、區域分布

4、重點類型

5、戰略規劃

6、代表小鎮

（九）陜西：2020年前打造100個特色小鎮

1、政策環境

2、小鎮數量

3、區域分布

4、重點類型

5、戰略規劃

6、代表小鎮

（十）甘肅：3年內重點建設18個特色小鎮

1、政策環境

2、小鎮數量

3、區域分布

4、重點類型

5、戰略規劃

6、代表小鎮

……

第三篇 特色小鎮商業模式

模式一：土地一級開發

（一）模式界定

（二）運行特征

（三）盈利模式

（四）代表案例

模式二：二級房產開發

（一）模式界定

（二）運行特征

（三）盈利模式

（四）代表案例

模式三：產業項目開發

（一）模式界定

（二）運行特征

（三）盈利模式

（四）代表案例

模式四：產業鏈整合開發

（一）模式界定

（二）運行特征

（三）盈利模式

（四）代表案例

    1、杭州夢想小鎮

2、格拉斯小鎮

模式五：城鎮建設開發

（一）模式界定

（二）運行特征

（三）盈利模式

（四）代表案例

第四篇 特色小鎮發展模式

模式一：PPP模式

（一）模式界定

（二）運行特征

（三）參與主體及權責

1、政府

2、企業

3、SPV公司

4、融資機構

5、其他服務機構

（四）適用范圍和類型

1、特色小鎮適用PPP模式的范圍

2、小鎮適合推行PPP模式的類型

（五）回報機制與融資方式

1、回報機制

2、融資方式

（六）代表案例

1、浙江巧克力小鎮

2、油嶺生態旅游小鎮

3、深圳甘坑新鎮

4、合肥“PPP+VR+特色小鎮”

模式二：產權打包模式

（一）模式界定

（二）運行特征

（三）參與主體

1、政府

2、開發公司

3、金融機構

（四）模式優缺點

（五）商業價值

（六）代表案例

1、烏鎮

2、古北水鎮

模式三：企業戰略導入模式

（一）模式界定

（二）運行特征

（三）參與主體及權責

1、政府

2、企業

（四）商業價值

（五）代表案例

……

第五篇 特色小鎮運營模式

一、政府引導，企業建設

（一）典型案例概況

（二）項目合作模式

二、政企合作，聯動建設

（一）典型案例概況

（二）項目合作模式

三、政府建設，市場招商

（一）典型案例概況

（二）項目合作模式

……

第六篇 特色小鎮重點類型

一、旅游小鎮

（一）內涵分析

（二）特征分析

1、具有豐富的旅游資源

2、旅游產業為主導產業

3、政府的主導作用突出

4、區位影響小鎮的分布

（三）發展現狀

（四）規劃思路

1、主題化開發

2、合理化布局

3、景區化設計

4、休閑化業態

5、特色化生活

6、信息化管理

7、完善的保障體系

（五）開發模式

1、資源主導型開發模式

2、休閑聚集型開發模式

（六）業態布局

（七）平臺支撐

（八）代表案例

（九）發展趨勢

1、主題文化鮮明化

2、消費結構多元化

3、多元角色互動增強

4、體驗性項目的建設

二、金融小鎮

（一）內涵分析

（二）特征分析

（三）發展現狀

（四）規劃理念

（五）開發模式

（六）業態布局

（七）地理選址

（八）代表案例

（九）發展趨勢

1、功能定位更加明確

2、金融業態更加豐富

3、建設運營企業主導

三、文創小鎮

（一）內涵分析

（二）特征分析

1、小而美

2、小而活

3、小而富

（三）發展現狀

（四）發展路徑

1、文化傳承維度：保護與活化鄉土風貌生態

2、文化品格維度：再現與展示鄉情文化記憶

3、文化產業維度：挖掘與利用鄉村文化資源

4、文化服務維度：體驗與分享鄉里生活方式

5、文化主體維度：吸引與集聚鄉愁文化創客

（五）開發模式

（六）業態布局

（七）案例借鑒

（八）發展趨勢

1、文化創意塑造品牌

2、旅游產業市場創新

3、文化創意促進融合

四、科技小鎮

（一）內涵分析

（二）特征分析

1、科技水平高

2、創新能力強

3、生態環境優美

（三）發展現狀

（四）規劃思路

（五）開發模式

（六）業態布局

（七）案例借鑒

（八）發展趨勢

五、制造小鎮

（一）內涵分析

（二）特征分析

1、眾多功能融合

2、與互聯網結合

（三）發展現狀

（四）規劃思路

（五）開發模式

（六）業態布局

（七）案例借鑒

（八）發展趨勢

六、體育小鎮

（一）內涵分析

（二）特征分析

1、以單項體育活動或賽事為核心

2、體育產業融合新城區建設

3、引入體育類企業建設運營

（三）發展現狀

（四）細分類別

1、產業型體育小鎮

2、休閑型體育小鎮

3、康體型體育小鎮

4、賽事型體育小鎮

（五）運營模式

（六）業態布局

（七）案例借鑒

1、北京國際足球冰雪小鎮

2、白鷺湖體育健康特色小鎮

3、莫干山“裸心”體育小鎮

4、嵩皇體育小鎮

5、龍興體育小鎮

（八）建設思路

1、增加體育旅游產品供給

2、打通體育與資本的鏈條

七、養生小鎮

（一）特征分析

（二）發展現狀

（三）開發類型

1、宗教文化養生型

2、長壽文化養生型

3、溫泉養生型

4、醫養結合型

5、生態養生型

6、養老小鎮型

（四）開發模式

（五）業態布局

（六）案例借鑒

（七）發展趨勢

八、商貿小鎮

（一）內涵分析

（二）特征分析

1、專業市場是商貿小鎮發展的基礎

2、特色產業主導性突出，產業鏈短

3、城鎮空間發展呈線形結構

（三）發展現狀

（四）細分類別

（五）開發模式

（六）業態布局

（七）案例借鑒

（八）發展趨勢

九、互聯網農業小鎮

（一）內涵分析

（二）特征分析

（三）發展現狀

（四）開發價值

（五）開發模式

（六）業態布局

（七）案例借鑒

（八）發展趨勢

……

第七篇 國內特色小鎮典型案例

一、浙江烏鎮

（一）烏鎮概況

1、地理位置

2、歷史沿革

（二）烏鎮開發時間表

（三）烏鎮開發模式

1、市場定位

2、產權獲取

3、基礎建設

4、業態布局

5、經營模式

6、特色活動

（四）烏鎮經驗借鑒

1、優越的地理區位

2、產權統一開發

3、科技融入古典

4、多元復合經營

5、特色活動宣傳

（五）烏鎮經營成果

二、古北水鎮

（一）古北水鎮概況

1、地理位置

2、歷史沿革

（二）古北水鎮開發時間表

（三）古北水鎮開發模式

1、市場定位：綜合型休閑旅游度假勝地

2、產權獲取：買斷景區內房屋店鋪產權

3、基礎建設：將現代科技融入古典建筑

4、業態布局：全方位滿足旅客旅游需求

5、經營管理：先進經營方式和管理理念

（四）古北水鎮經驗借鑒

1、長城+北方水鎮

2、產權整體開發

3、科技融入古典

4、多元復合經營

5、特色活動宣傳

（五）古北水鎮經營成果

三、云棲小鎮

（一）云棲小鎮概況

（二）云棲小鎮開發模式

1、戰略定位：云生態為主導的產業小鎮

2、經營模式；政府與企業合作搭建平臺

3、業態布局：打造完整創業服務生態鏈

4、政策扶持；設置多種不同類型的補助

5、云棲大會：云棲小鎮逐漸擴大影響力

（三）云棲小鎮亮點分析

1、戰略定位：產業生態，共同發展

2、業態布局：打造創業服務生態鏈

3、經營模式：政企合作，多方共贏

4、政策扶持：大幅優惠，促進集群

四、北京基金小鎮

（一）北京基金小鎮概況

（二）北京基金小鎮開發模式

1、小鎮定位：基金行業生態圈

2、經營模式：政府主導建設運營

3、業態布局：打造基金發展平臺

4、政策扶持：全方位大力度扶持

5、量化基金指數：填補指數體系空白

（三）北京基金小鎮亮點分析

1、戰略定位：構建基金生態圈

2、業態布局：推動平臺化發展

3、經營模式：充分發揮行政職能

4、政策扶持：人才引進力度大

五、玉皇山南基金小鎮

（一）玉皇山南基金小鎮概況

（二）玉皇山南基金小鎮開發模式

1、小鎮定位：中國的“格林尼治”小鎮

2、經營模式：政府運營企業招商

3、業態布局：打造基金發展體系

4、政策扶持：以引進人才為突破口

5、全球對沖基金西湖峰會

（三）玉皇山南基金小鎮亮點分析

1、戰略定位：對標國際頂尖基金小鎮

2、業態布局：全方位產業鏈打造

3、經營模式：委托企業產業鏈招商

4、政策扶持：大力引進高端人才

六、臨安云制造小鎮

（一）臨安云制造小鎮概況

（二）臨安云制造小鎮開發模式

1、小鎮定位：智能裝備云制造基地

2、經營模式：政府引入資本運營

3、業態布局：創新驅動產業升級

4、政策扶持：多項政策全面扶持

（三）臨安云制造小鎮亮點分析

1、戰略定位：云計算融入智能制造

2、業態布局：云平臺提供全面支持

3、經營模式：引入社會資本運作

4、政策扶持：全方位制定扶持政策

七、甌海生命健康小鎮研究

（一）甌海生命健康小鎮概況

（二）甌海生命健康小鎮開發模式

1、小鎮定位

2、經營模式

3、業態布局

4、政策扶持

5、生物醫藥協同創新發展論壇

（三）甌海生命健康小鎮創建優勢

1、區位優勢得天獨厚

2、資源集聚獨一無二

3、衍生產業前景光明

（四）甌海生命健康小鎮亮點分析

1、戰略定位：世界領先的生命科學綜合體

2、業態布局：打造以醫療為核心的生命健康產業生態鏈

3、經營模式：搭建健康產業平臺

4、政策扶持：大力引進高端人才

八、北京798

（一）北京798概況

1、地理位置

2、歷史沿革

（二）北京798開發模式

1、市場定位：世界知名的文化創意產業園區

2、發展模式：政府引導、企業主導、藝術機構主體參與

3、發展特征：功能區+藝術舉辦地+社區空間

4、形成原因：諸多關鍵因素融合的產物

5、業態布局：文化創意產業集聚

（三）北京798經驗借鑒

九、柯橋酷玩小鎮

（一）柯橋酷玩小鎮概況

（二）柯橋酷玩小鎮開發模式

1、小鎮定位

2、經營模式

3、業態布局

4、政策扶持

5、紹興金沙?東方山水歡樂島項目

（三）柯橋酷玩小鎮亮點分析

1、戰略定位：引領旅游、運動和產業新時尚

2、業態布局：文化娛樂產業和體育服務產業生態鏈并舉

3、經營模式：打造柯橋旅游運動品牌

4、政策扶持：大力加強旅游產業發展

十、石山互聯網農業小鎮

（一）石山互聯網農業小鎮概況

（二）石山互聯網農業小鎮開發模式

1、小鎮定位

2、經營模式

3、業態布局

4、政策扶持

5、“一帶一路”農展館

（三）海南石山互聯網農業小鎮亮點分析

1、戰略定位：打造互聯網農業和世界級火山風情旅游名鎮

2、業態布局：創新建立互聯網“1+2+N”新模式

3、經營模式：充分發揮政府主導優勢

4、政策扶持：大力發展火山特色農業

……

第八篇 國外特色小鎮典型案例

一、瑞士達沃斯小鎮

（一）小鎮概況

（二）開發模式

1、小鎮定位

2、經營模式

3、業態布局

（三）世界經濟發展論壇

1、基本情況

2、舉辦意義及原因

（四）小鎮亮點

1、深度挖掘自然生態資源

2、打造三位一體的生態產業鏈

3、不斷強化IP，擴大知名度

4、開展特色戶外活動

5、注重可持續發展

二、美國格林尼治小鎮

（一）小鎮概況

（二）開發模式

1、小鎮定位

2、經營模式

3、業態布局

4、政策扶持

5、橋水對沖基金公司（Bridgewater）

（三）格林尼治小鎮亮點分析

1、戰略定位：全球領先的對沖基金中心

2、業態布局：打造對沖基金產業鏈

3、經營模式：擴大金融集聚效應

4、政策扶持：以稅收優惠為突破口

三、日本名古屋

（一）名古屋概況

（二）名古屋開發模式

1、小鎮定位

2、經營模式

3、業態布局

（三）名古屋亮點分析

1、合理的城市規劃

2、正確的工業化戰略

3、發揮政府的巨大作用

四、匈牙利肖普朗牙科旅游小鎮

（一）小鎮概況

（二）開發模式

1、小鎮定位

2、小鎮發展

3、業態布局

4、政策分析

（三）小鎮亮點分析

1、先進的觀念，精湛的技術

2、優秀的醫學教育支撐

3、優美的環境、低廉的價格

五、美國硅谷

（一）硅谷概況

（二）硅谷特色

1、小企業集群

2、扁平的網絡型組織結構

3、以地區網絡為基礎的產業體系

4、獨特的文化

（三）空間布局

1、細胞式生長

2、圈層式布局

3、產學城緊密結合

4、優良生態為城市供氧

（四）發展模式

（五）風險投資

（六）成功經驗

1、高新技術的驅動

2、濃郁的創新文化

3、風投等商業模式

4、鼓勵創新的法規政策

5、成熟的企業生態

六、美國納什維爾

（一）小鎮概況

（二）發展特色

（三）戰略定位

（四）代表項目

1、項目概況

2、發展歷程

3、成功經驗

4、管理模式

（五）政府角色

1、培育市場需求

2、提高人口素質

3、營造創業氛圍

（六）發展策略

1、注重培育龍頭企業

2、重視完善產業鏈條

3、依托創新驅動發展

七、法國蒙頓小鎮

（一）小鎮概況

（二）開發模式

1、小鎮定位

2、小鎮布局

3、政策扶持

（三）小鎮亮點分析

1、特色節日：檸檬節

2、建造特色：濱海山地小鎮

八、美國太陽城

（一）美國太陽城概況

（二）美國太陽城開發模式

1、項目分布

2、模式特征

3、開發商與開發理念

（三）美國太陽城亮點分析

九、美國加州納帕谷

（一）加州納帕谷概況

（二）加州納帕谷開發模式

1、小鎮定位

2、經營模式

3、業態布局

4、納帕谷葡萄酒拍賣會

（三）加州納帕谷亮點分析

1、因地制宜發展主導產業

2、積極打造品牌優勢

3、注重環境保護與優化

4、傳統結合科技，不斷改良工藝

5、酒莊積聚，統一規劃

6、注重接待設施建設，豐富的旅游產品

7、主動營銷，不斷提高影響力和知名度

十、新加坡啟奧生物醫藥園

（一）園區概況

（二）園區現狀

（三）產業特色

（四）代表項目

（五）成功經驗

1、走專業化、特色化道路

2、依靠政府扶持加速園區發展

3、設立專項基金支持產業發展

……

第九篇 特色小鎮企業運營模式

一、華夏幸福基業股份有限公司

（一）企業簡介

（二）業務構成

（三）市場布局

（四）運營模式

（五）盈利模式

1、土地整理及園區綜合服務

2、基礎設施建設

3、招商引資服務

4、住宅和工業地產開發

（六）最新動態

二、阿里云計算機有限公司

（一）企業簡介

（二）業務構成

（三）核心優勢

（四）市場布局

（五）戰略規劃

（六）最新動態

三、中青旅控股股份有限公司

（一）企業簡介

（二）業務構成

（三）市場布局

（四）運營模式

（五）戰略規劃

（六）最新動態

四、深圳華僑城股份有限公司

（一）企業簡介

（二）業務構成

（三）市場布局

（四）運營模式

（五）成功要素

（六）最新動態

五、碧桂園控股有限公司

（一）企業簡介

（二）業務構成

（三）市場布局

（四）商業模式

（五）戰略規劃

（六）最新動態

六、綠城中國控股有限公司    

（一）企業簡介

（二）業務構成

（三）市場布局

（四）商業模式

（五）戰略規劃

1、綠城房產：杭州本土優勢明顯，向千億銷售迸發

2、綠城管理：重組整合代建業務，品牌輸出助力輕資產擴張

3、綠城資產：盤活存量物業，金融創新“補血”主營業務

4、綠城小鎮：全新產品線，差異化產品挖掘三四線項目價值

（六）最新動態

七、萬科企業股份有限公司

（一）企業簡介

（二）業務構成

（三）市場布局

（四）經營模式

（五）盈利模式

（六）最新動態

八、海航創新（海南）股份有限公司

（一）企業簡介

（二）業務構成

（三）商業模式

（四）戰略規劃

（五）最新動態

九、棕櫚生態城鎮發展股份有限公司

（一）企業簡介

（二）業務構成

（三）市場布局

（四）運營模式

（五）戰略規劃

（六）最新動態

……

第十篇 特色小鎮發展趨勢及投資機會

一、特色小鎮發展趨勢分析

（一）產業+資本”造就新價值

（二）PPP模式再發酵

（三）園區轉型的新思路

二、特色小鎮投資機會分析

（一）市場對空間的預期

（二）國家政策推動力 

（三）產業集聚和消費升級

（四）政企合作，PPP模式具備優勢

......

圖表目錄

圖表1 特色小鎮的特性分析

圖表2 特色小鎮與產業新城共性分析

圖表3 特色小鎮主要政策匯總

圖表4 兩批國家級特色小鎮區域分布一覽（單位：個）

圖表5 第二批276個全國特色小鎮省市分布一覽

圖表6 首批127個國家級特色小鎮主要功能類型分布圖

圖表7 第二批276個國家級特色小鎮主要功能類型分布圖（個）

圖表8 天津市級特色小鎮區域分布一覽表

圖表9 浙江省首批特色小鎮產業分類表

圖表10 浙江特色小鎮區域分布一覽表

…...

圖表20 PPP模式分類示意圖

圖表21 2017年烏鎮三大產業增加值情況（億元）

圖表22 2014-2017年古北水鎮游客數量及營業情況

圖表23 古北水鎮產權和收益歸屬情況

圖表24 特色小鎮與旅游小鎮特征對比

圖表25 2011-2020年我國旅游小鎮市場規模及預測

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圖表41 全國范圍內體育小鎮在建項目數量匯總（單位：個）

圖表42 玉皇山南基金小鎮業態關系示意圖

圖表43 甌海生命健康小鎮運營方關系示意圖

圖表44 瑞士達沃斯小鎮盈利收入來源表

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更多圖表：略。

聲明

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