隨著人口年齡結構的快速變化，中國正進入一個前所未有的人口老齡化時代，中國老年人消費市場具有廣闊的增長空間。目前養老機構無法滿足老齡化社會需求，養老公寓成為地產投資熱點。萬科、恒大、招商、華潤等國內龍頭房企，在養老公寓方面早有布局，不僅早已有養老產品面市，有的甚至專門成立了養老事業部。

截至2017年底，全國的老年人撫養比達到17.6%，且這一比例還在逐年上升，并在未來5-10年保持升勢，因此養老公寓市場的興起正當其時。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟南、威海等很多城市均已出現一定數量的養老公寓。中國養老公寓行業尚處于起步階段，市場前景十分廣闊。

 

 

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前言

第一篇 行業概述

一、行業相關概念

（一）養老公寓的定義

（二）養老公寓的特點

（三）養老公寓的作用

（四）養老院和養老公寓的區別

二、行業產業鏈

（一）上游

（二）中游

（三）下游

三、行業發展環境

（一）政策環境

1、行業政策匯總

2、重要政策解讀

（1）《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》

（2）《智慧健康養老產業發展行動計劃（2017-2020年）》

（3）《國務院辦公廳關于制定和實施老年人照顧服務項目的意見》

（4）《關于運用政府和社會資本合作模式支持養老服務業發展的實施意見》

（5）《關于做好醫養結合服務機構許可工作的通知》

3、行業觀點洞察

（1）政府高官

（2）企業家代表

（3）專家學者代表

（二）經濟環境

1、國民經濟運行

2、消費價格指數

3、城鄉居民收入

4、社會消費品零售總額

5、全社會固定資產投資

6、貨幣供應量變化

7、國家外匯儲備

（三）社會環境

1、城鎮化進程

2、城鎮化現狀

3、城鎮化對養老事業的影響

（四）產業環境

1、房地產開發投資

2、房地產市場供給

3、房地產市場銷售

第二篇 行業發展現狀

一、養老模式發展綜述

（一）國外養老模式發展現狀

1、國外養老模式發展歷程

2、主要國家養老服務模式

3、國外養老模式發展趨勢

4、國外養老模式經驗借鑒

（二）中國養老模式比較分析

1、中國家庭養老模式

2、中國福利機構養老模式

3、中國社區居家養老模式

4、中國新興養老模式

二、中國行業發展可行性

（一）市場發展增速

（二）市場需求驅動

1、老齡化人口驅動

2、經濟收入驅動

（三）市場盈利能力

（四）市場吸引力分析

三、中國行業發展現狀

（一）市場供給

1、養老公寓市場有需求空間，但市場供給仍較為緊缺

2、養老公寓的供給呈現多元化特征，但仍缺乏對客戶的準確定位

（二）市場需求

1、養老公寓市場存在巨大需求

2、養老公寓總體需求呈現上升態勢

3、中高收入老年群體對高端養老公寓需求加大

4、低收入老年群體對福利性養老機構需求較高

5、為老年人量身定做的老年社區市場前景看好

（三）競爭格局

（四）消費潛力

四、中國行業發展問題及對策

（一）存的問題

1、政策方面

2、體制方面

3、實力方面

（二）發展對策

……

第三篇 行業開發與經營情況

一、養老地產融資與開發模式

（一）養老地產融資情況

1、融資來源

2、融資渠道

3、融資方式

（二）養老地產開發模式

1、原宅適老化改造模式

2、新建住區適老化通用住宅模式

3、專門老年住區模式

……

二、行業運營與管理模式

（一）養老公寓運營模式

1、“養老文化”概念營銷模式

2、養老公寓產業鏈延伸模式

3、租、售、反按揭組合入住模式

……

（二）養老公寓管理模式

1、開發商管理模式

2、戰略聯盟管理模式

3、專業公司管理模式

……

三、行業開發與經營現狀

（一）行業開發資金融資現狀

（二）行業開發現狀

1、功能設計局限性

2、行業經營效益

3、行業投資風險

（三）行業開發創新情況

1、行業產品創新

2、行業融資模式創新

3、行業經營模式創新

第四篇 行業市場定位與營銷策略

一、市場定位

（一）養老公寓項目市場調查

1、市場調查研究

2、消費者心理特征

3、消費者行為模式及購買決策過程

（二）養老公寓項目消費者細分市場

（三）養老公寓項目目標消費者市場選擇

（四）養老公寓項目市場定位分析

二、養老公寓盈利模式

（一）養老公寓銷售渠道類型

1、第一渠道模式

2、第二渠道模式

（二）養老公寓銷售渠道選擇

1、銷售渠道考慮要素分析

2、養老公寓項目的銷售渠道選擇

三、養老公寓促銷策略

（一）促銷目標

（二）促銷方式

（三）促銷策略

1、廣告促銷策略

2、人員推銷策略

3、營業推廣策略

4、公共關系策略

（四）滯銷應對策略

1、養老公寓開賣就滯銷的應對策略

2、養老公寓售出兩三成后滯銷的應對策略

3、養老公寓售出四五成后滯銷的應對策略

4、養老公寓售出七八成后滯銷的應對策略

四、養老公寓項目價格策略

（一）定價目標

（二）價格影響因素

（三）定價方法

（四）調價方法

（五）定價程序

第五篇 養老公寓建筑規劃設計

一、老年人的特征與特殊需求

（一）老年人的生理特征

1、老年人人體工程學

2、老年人的生理特征

3、老年人的生理需求

（二）老年人的心理特征

1、老年人的心理特征

2、老年人的心理需求

（三）老年人的行為活動特征

1、老年人的活動分布圈

2、老年人的活動特性

二、養老公寓功能元素設計

（一）居住功能元素設計

（二）公共服務功能元素設計

（三）交通功能元素設計

三、養老公寓的建筑組合及總平面設計

（一）建筑組合設計

（二）總平面設計

四、混住型養老公寓規劃設計

（一）可行性研究

（二）設計要點分析

（三）設計案例調研

……

第六篇 區域市場發展情況

一、北京

（一）房地產市場分析

1、開發投資

2、資金來源

3、市場供給

4、市場銷售

（二）養老公寓市場規模

1、公寓總量

2、公寓分布

（三）養老公寓經營效益

（四）養老公寓需求潛力

1、老齡化人口驅動

2、經濟收入驅動

（五）養老公寓優惠政策

（六）養老公寓典型案例

（七）養老公寓發展趨勢

二、上海

（一）房地產市場分析

1、開發投資

2、資金來源

3、市場供給

4、市場銷售

（二）養老公寓市場規模

1、公寓總量

2、公寓分布

（三）養老公寓經營效益

（四）養老公寓需求潛力

1、老齡化人口驅動

2、經濟收入驅動

（五）養老公寓優惠政策

（六）養老公寓典型案例

（七）養老公寓發展趨勢

三、深圳

（一）房地產市場分析

1、開發投資

2、資金來源

3、市場供給

4、市場銷售

（二）養老公寓市場規模

1、公寓總量

2、公寓分布

（三）養老公寓經營效益

（四）養老公寓需求潛力

1、老齡化人口驅動

2、經濟收入驅動

（五）養老公寓優惠政策

（六）養老公寓典型案例

（七）養老公寓發展趨勢

四、廣州

（一）房地產市場分析

1、開發投資

2、資金來源

3、市場供給

4、市場銷售

（二）養老公寓市場規模

1、公寓總量

2、公寓分布

（三）養老公寓經營效益

（四）養老公寓需求潛力

1、老齡化人口驅動

2、經濟收入驅動

（五）養老公寓優惠政策

（六）養老公寓典型案例

（七）養老公寓發展趨勢

五、濟南

（一）房地產市場分析

1、開發投資

2、資金來源

3、市場供給

4、市場銷售

（二）養老公寓市場規模

1、公寓總量

2、公寓分布

（三）養老公寓經營效益

（四）養老公寓需求潛力

1、老齡化人口驅動

2、經濟收入驅動

（五）養老公寓優惠政策

（六）養老公寓典型案例

（七）養老公寓發展趨勢

六、成都

（一）房地產市場分析

1、開發投資

2、資金來源

3、市場供給

4、市場銷售

（二）養老公寓市場規模

1、公寓總量

2、公寓分布

（三）養老公寓經營效益

（四）養老公寓需求潛力

1、老齡化人口驅動

2、經濟收入驅動

（五）養老公寓優惠政策

（六）養老公寓典型案例

（七）養老公寓發展趨勢

七、武漢

（一）房地產市場分析

1、開發投資

2、資金來源

3、市場供給

4、市場銷售

（二）養老公寓市場規模

1、公寓總量

2、公寓分布

（三）養老公寓經營效益

（四）養老公寓需求潛力

1、老齡化人口驅動

2、經濟收入驅動

（五）養老公寓優惠政策

（六）養老公寓典型案例

（七）養老公寓發展趨勢

八、天津

（一）房地產市場分析

1、開發投資

2、資金來源

3、市場供給

4、市場銷售

（二）養老公寓市場規模

1、公寓總量

2、公寓分布

（三）養老公寓經營效益

（四）養老公寓需求潛力

1、老齡化人口驅動

2、經濟收入驅動

（五）養老公寓優惠政策

（六）養老公寓典型案例

（七）養老公寓發展趨勢

九、重慶

（一）房地產市場分析

1、開發投資

2、資金來源

3、市場供給

4、市場銷售

（二）養老公寓市場規模

1、公寓總量

2、公寓分布

（三）養老公寓經營效益

（四）養老公寓需求潛力

1、老齡化人口驅動

2、經濟收入驅動

（五）養老公寓優惠政策

（六）養老公寓典型案例

（七）養老公寓發展趨勢

……

第七篇 行業領先企業

一、行業領先房地產企業

（一）保利房地產（集團）股份有限公司

1、基本概況

2、主營業務

3、市場布局

4、經營情況

5、優劣勢

6、養老公寓開發

7、投資動態

（二）萬科企業股份有限公司

1、基本概況

2、主營業務

3、市場布局

4、經營情況

5、優劣勢

6、養老公寓開發

7、投資動態

（三）華潤置地控股有限公司

1、基本概況

2、主營業務

3、市場布局

4、經營情況

5、優劣勢

6、養老公寓開發

7、投資動態

（四）首創置業股份有限公司

1、基本概況

2、主營業務

3、市場布局

4、經營情況

5、優劣勢

6、養老公寓開發

7、投資動態

（五）綠地控股集團股份有限公司

1、基本概況

2、主營業務

3、市場布局

4、經營情況

5、優劣勢

6、養老公寓開發

7、投資動態

（六）浙江云天房地產開發有限公司

1、基本概況

2、主營業務

3、市場布局

4、經營情況

5、優劣勢

6、養老公寓開發

7、投資動態

……

二、行業領先運營企業

（一）親和源集團有限公司

1、基本概況

2、主營業務

3、市場布局

4、經營情況

5、優劣勢

6、養老公寓開發

7、投資動態

（二）重慶凱爾老年公寓管理有限公司

1、基本概況

2、主營業務

3、市場布局

4、經營情況

5、優劣勢

6、養老公寓開發

7、投資動態

（三）長沙市愛之心老年公寓管理有限公司

1、基本概況

2、主營業務

3、市場布局

4、經營情況

5、優劣勢

6、養老公寓開發

7、投資動態

（四）千鶴灣老年公寓投資管理有限公司

1、基本概況

2、主營業務

3、市場布局

4、經營情況

5、優劣勢

6、養老公寓開發

7、投資動態

……

三、行業領先個案

（一）上海親和源養老公寓

1、公寓發展簡況

2、公寓規劃設計

3、公寓運營模式

4、公寓入住狀況

5、公寓收費情況

6、公寓經營優劣勢

（二）北京匯晨老年公寓

1、公寓發展簡況

2、公寓規劃設計

3、公寓運營模式

4、公寓入住狀況

5、公寓收費情況

6、公寓經營優劣勢

（三）上海浦東新區愛心養老公寓

1、公寓發展簡況

2、公寓規劃設計

3、公寓運營模式

4、公寓入住狀況

5、公寓收費情況

6、公寓經營優劣勢

（四）廣州南國頤景老年公寓

1、公寓發展簡況

2、公寓規劃設計

3、公寓運營模式

4、公寓入住狀況

5、公寓收費情況

6、公寓經營優劣勢

（五）榮成市老年公寓

1、公寓發展簡況

2、公寓規劃設計

3、公寓運營模式

4、公寓入住狀況

5、公寓收費情況

6、公寓經營優劣勢

（六）北京通州華龍老年公寓

1、公寓發展簡況

2、公寓規劃設計

3、公寓運營模式

4、公寓入住狀況

5、公寓收費情況

6、公寓經營優劣勢

（七）杭州蕭山區老年頤樂園

1、公寓發展簡況

2、公寓規劃設計

3、公寓運營模式

4、公寓入住狀況

5、公寓收費情況

6、公寓經營優劣勢

……

第八篇 行業投資價值及發展趨勢

一、行業投資動態

1、溫嶺城南投資5.4億元建造高端養老公寓

2、江西規模最大的民營新型老年公寓落戶瑞昌

3、寧海規模最大老年公寓動工，總投資約4.5億元

4、撫州一重點養老工程項目正式開工，總投資5.6億元

二、行業投資機會

三、行業投資風險及建議

（一）行業投資風險

（二）行業投資模式

（三）行業投資策略

四、行業發展前景

（一）市場規模預測

（二）市場需求潛力

（三）可持續發展建議

五、行業發展趨勢

（一）開發與后期運營結合

（二）混合社區模式成主流

（三）服務團隊建設是關鍵

（四）科技元素注入新活力

（五）養老公寓走向產業化

……

圖表目錄

圖表1 養老公寓的分類

圖表2 養老公寓相關政策匯總

圖表3 養老公寓行業產業鏈

圖表4 2012-2017年我國GDP及增速情況

圖表5 2012-2017年中國城鄉居民人均收入變化情況

圖表6 2012-2017年我國房地產開發投資增速

圖表7 日本提供居家養老服務的企業數目（單位：家）

圖表8 日本三類社會養老機構比較

圖表9 日本先進的社會養老機構

圖表10 美國先進的社會養老機構

……

圖表20 入駐養老公寓的意愿調研（單位：％）

圖表21 我國當前房地產融資來源分析

圖表22 老年社區的基本要素分析

圖表23 按功能區分養老公寓模式

圖表24 養老公寓租、售、反按揭組合入住模式

圖表25 我國老年人口消費潛力（單位：萬億，%）

……

圖表40 2012-2017年中國養老產業市場規模及增速

圖表41 國內養老地產盈利模式

圖表42 普通住宅與養老住宅的會所收益比較

圖表43 選擇養老機構的比例（單位：%）

圖表44 2011-2017年老齡化人口及養老公寓市場容量情況

圖表45 2011-2017年中國人口數量及增長情況（單位：萬人，%）

……

更多圖表：略。

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