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行走在泡沫邊緣的商貿物流城

國開聯 2015.03.04

以物流中心結合商貿批發,打造“專業批發市場模式”的開發商,正在全國攻城略地。不僅這一模式的行業翹楚華南城已大舉在深圳、河源、南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥等地啟動規模化開發,同樣依托專業批發市場模式成功上市的五洲國際、毅德控股等企業也紛紛開始在三四線城市全面展開戰略布局。

 

這類企業開發的項目,體量和規模往往相當龐大,但由于選址一般不在中心區域,業態又頗受地方政府歡迎,因而拿地成本不高。項目所采取的分割鋪面銷售的方式,對中小投資者也具有較大吸引力。高去化率和高周轉率使得這類上市公司的財務報表顯得相當靚麗。然而,本報記者走訪新近開業的部分項目,卻發現市場出現人氣低迷、交易冷清的情況,甚至存在大面積的空置。未來35年內,這類項目可能將會出現大量爛尾,區域產業體量可能無法承載這些龐大的項目,地區產業規模的發展速度亦有可能無法跟上企業擴張速度,其伴生風險值得警惕。

 

由華南城的“雙胞兄弟”中國城鄉控股(二者主席同為鄭松興)投資50億元興建的東北物流城(下稱“東北城”)在2007年正式落戶鐵嶺,這個占地5.5平方公里,建筑面積1000萬平方米的物流城不僅是遼寧省“十一五”期間的重點項目,而且還定位于“東北亞最大的商貿物流基地”。該項目甚至還于2010年底實現了在美國紐交所的上市,可謂贏得了資本市場的青睞。

 

然而,據中國房地產報此前實地調查發現,雖然東北城一期的五金家電、建筑材料、服裝皮革、機動車交易、農機農具、中心商城六大專業市場中,九成的鋪面都早已完成銷售,但自2009年正式開業直至今日,開門營業的商鋪仍不足兩成。近日,由于東北城向商鋪購買者承諾的“售后包租”3年托管期陸續到期,商鋪將交由業主自行處置,而市場氛圍仍不見起色,東北城的部分業主還與管理方發生了糾紛。

 

無獨有偶,記者在走訪西安華南城項目時,又發現了類似的“銷售火,開業難”的現象。

 

西安華南城項目在2009年底正式開工,總建筑面積1750萬平方米,以“世界物流基地,全球商貿平臺,中國最大綜合商品交易集散地”為定位,配備了商貿主題交易區、綜合物流配套區、中央商務區以及生活服務配套區的項目規劃。整個項目計劃分三期完成,僅目前已經開業的項目一期,開發面積就超過400萬平方米。

 

在一期的五金機電交易中心、2號交易廣場、品牌館等產品先后落成后,西安華南城很快就啟動了開盤。據當地媒體報道,201110月,五金機電交易中心的選鋪業務正式開啟,僅僅3個月后鋪位就宣告銷售殆盡。

 

西安華南城的銷售人員向中國房地產報記者介紹,目前主推的2號交易廣場的銷售率已超過了80%,并已有奧特萊斯、海寧皮革城等大型商戶簽約入駐。但記者在走訪過程中卻發現,只有3層和4層的海寧皮革城正在開鋪營業,其他店面則大門緊閉,整個商貿市場鮮有客流。

 

實際上,以專業批發市場模式為核心業態的上市公司不止華南城一家,五洲國際、毅德控股、卓爾發展等資本市場新寵同樣是依托這樣的模式在全國攻城略地,并且這類商貿城不論規模還是速度,都在急劇膨脹。

 

華南城在深圳、河源、南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥等地都有正在開發的項目,除西安華南城體量龐大以外,鄭州華南城和哈爾濱華南城的總建筑面積都均在1200萬平方米左右。高力國際分析人士指出,這樣的體量足以比擬一個鎮或一座小城。

 

五洲國際先后在無錫、鹽城、大理、樂陵、煙臺等地布局了17個大型專業批發市場,而毅德控股也在菏澤、興寧、濟寧、玉林、寧鄉、贛州、綿陽、煙臺、梧州以及蘭州等地紛紛吹響了打造大型的商貿物流中心的號角。而毅徳控股副總裁兼首席財務官吳波更表示,公司每年都會保持3個新項目的增速。

 

雖然與華南城相比,這些項目的體量不算大,多在數百萬平方米左右,但對于其布局的三四線城市的市場而言,影響依然相當顯著。

 

專業批發市場模式的急速復制,引發了業內人士的普遍擔憂。甚至已經有專家直接對本報記者預測,35年后,這一領域可能出現大量的“爛尾”項目,部分項目因為體量過大,超出區域經濟的承載能力,甚至可能對地方的產業發展帶來負面影響。

 

由于中小投資者和市場之間存在信息不對稱,“一鋪養三代”的觀念也根深蒂固,所以即使開發的商貿市場體量超出了區域的承載力,仍然能夠實現快速的銷售。開發商通過自身品牌給消費者帶來了市場增值的預期,但簡單的模式復制往往卻難以實現培育良好商業氛圍的愿景。這些大型專業批發市場定位不夠準確,往往只是將其首個成功的產品以同樣的模式在全國進行復制,并沒有實現本地化,忽視了不同區域市場存在相應的差異化特征。

 

商業項目必須經過35年的養商期,開發商必須是項目的最大兜底者,否則商鋪賣掉后,個人投資者只看重自身的蠅頭小利,而不會對項目負責,商業氛圍難以形成。然而,以華南城為代表的這些企業選取了不持有物業,以幾乎全部分割銷售的方式來實現資金的快速回籠。這就導致商城的使用權與經營權相脫離,也因此為開發商帶來了相當大的整合困難,使其難以保證項目的經營。這是這些專業批發市場背后經營模式的死穴,也預示著它是一種即將被市場淘汰的商業模式。不過,這類專業批發市場有成為行業未來的新生力量的潛力,因為它們既不屬于純粹的電商,也不屬于純粹的商業地產,但是卻兼具了電商的平臺與物流體系,以及商業地產的交易功能等優勢。

 

專業批發市場走規模化擴張的道路是必須的,只有形成集散效應,才能拉低成本問題,“專業批發市場的平臺必須要足夠大,但是‘大’并不代表能夠成功,必須更加專注、細分,打造針對性的產業和商品門類,鏈接區域產業鏈的上下游。

 

然而,這類專業批發市場要獲得長足的發展,必須從3個方面發力

第一,打造完善的軟硬件體系。其中包括健全的結算體系、物流體系與倉儲體系等功能。這些功能是解決商品流通過程中的交易結算、物流信息流、資金流等問題的關鍵,是專業批發市場發展水平真正的風向標。

 

第二,厘清與傳統市場的關系。專業批發市場是傳統市場的延伸,還是與之并存的關系,抑或是全新的市場載體?定位決定了專業批發市場未來的發展方向。

 

第三,要具備互聯網思維。在大數據時代,專業批發市場內部的信息化系統,以及線上線下一體化發展程度必須成為其優勢。專業批發市場必須一頭與傳統市場相結合,另一頭和互聯網緊密聯系。

 

來源:國開聯產業規劃院  編輯:Jessi

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