以物流中心結合商貿批發，打造“專業批發市場模式”的開發商，正在全國攻城略地。不僅這一模式的行業翹楚華南城已大舉在深圳、河源、南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥等地啟動規模化開發，同樣依托專業批發市場模式成功上市的五洲國際、毅德控股等企業也紛紛開始在三四線城市全面展開戰略布局。

這類企業開發的項目，體量和規模往往相當龐大，但由于選址一般不在中心區域，業態又頗受地方政府歡迎，因而拿地成本不高。項目所采取的分割鋪面銷售的方式，對中小投資者也具有較大吸引力。高去化率和高周轉率使得這類上市公司的財務報表顯得相當靚麗。然而，本報記者走訪新近開業的部分項目，卻發現市場出現人氣低迷、交易冷清的情況，甚至存在大面積的空置。未來3到5年內，這類項目可能將會出現大量爛尾，區域產業體量可能無法承載這些龐大的項目，地區產業規模的發展速度亦有可能無法跟上企業擴張速度，其伴生風險值得警惕。

由華南城的“雙胞兄弟”中國城鄉控股（二者主席同為鄭松興）投資50億元興建的東北物流城（下稱“東北城”）在2007年正式落戶鐵嶺，這個占地5.5平方公里，建筑面積1000萬平方米的物流城不僅是遼寧省“十一五”期間的重點項目，而且還定位于“東北亞最大的商貿物流基地”。該項目甚至還于2010年底實現了在美國紐交所的上市，可謂贏得了資本市場的青睞。

然而，據中國房地產報此前實地調查發現，雖然東北城一期的五金家電、建筑材料、服裝皮革、機動車交易、農機農具、中心商城六大專業市場中，九成的鋪面都早已完成銷售，但自2009年正式開業直至今日，開門營業的商鋪仍不足兩成。近日，由于東北城向商鋪購買者承諾的“售后包租”3年托管期陸續到期，商鋪將交由業主自行處置，而市場氛圍仍不見起色，東北城的部分業主還與管理方發生了糾紛。

無獨有偶，記者在走訪西安華南城項目時，又發現了類似的“銷售火，開業難”的現象。

西安華南城項目在2009年底正式開工，總建筑面積1750萬平方米，以“世界物流基地，全球商貿平臺，中國最大綜合商品交易集散地”為定位，配備了商貿主題交易區、綜合物流配套區、中央商務區以及生活服務配套區的項目規劃。整個項目計劃分三期完成，僅目前已經開業的項目一期，開發面積就超過400萬平方米。

在一期的五金機電交易中心、2號交易廣場、品牌館等產品先后落成后，西安華南城很快就啟動了開盤。據當地媒體報道，2011年10月，五金機電交易中心的選鋪業務正式開啟，僅僅3個月后鋪位就宣告銷售殆盡。

西安華南城的銷售人員向中國房地產報記者介紹，目前主推的2號交易廣場的銷售率已超過了80%，并已有奧特萊斯、海寧皮革城等大型商戶簽約入駐。但記者在走訪過程中卻發現，只有3層和4層的海寧皮革城正在開鋪營業，其他店面則大門緊閉，整個商貿市場鮮有客流。

實際上，以專業批發市場模式為核心業態的上市公司不止華南城一家，五洲國際、毅德控股、卓爾發展等資本市場新寵同樣是依托這樣的模式在全國攻城略地，并且這類商貿城不論規模還是速度，都在急劇膨脹。

華南城在深圳、河源、南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥等地都有正在開發的項目，除西安華南城體量龐大以外，鄭州華南城和哈爾濱華南城的總建筑面積都均在1200萬平方米左右。高力國際分析人士指出，這樣的體量足以比擬一個鎮或一座小城。

五洲國際先后在無錫、鹽城、大理、樂陵、煙臺等地布局了17個大型專業批發市場，而毅德控股也在菏澤、興寧、濟寧、玉林、寧鄉、贛州、綿陽、煙臺、梧州以及蘭州等地紛紛吹響了打造大型的商貿物流中心的號角。而毅徳控股副總裁兼首席財務官吳波更表示，公司每年都會保持3個新項目的增速。

雖然與華南城相比，這些項目的體量不算大，多在數百萬平方米左右，但對于其布局的三四線城市的市場而言，影響依然相當顯著。

專業批發市場模式的急速復制，引發了業內人士的普遍擔憂。甚至已經有專家直接對本報記者預測，3至5年后，這一領域可能出現大量的“爛尾”項目，部分項目因為體量過大，超出區域經濟的承載能力，甚至可能對地方的產業發展帶來負面影響。

由于中小投資者和市場之間存在信息不對稱，“一鋪養三代”的觀念也根深蒂固，所以即使開發的商貿市場體量超出了區域的承載力，仍然能夠實現快速的銷售。開發商通過自身品牌給消費者帶來了市場增值的預期，但簡單的模式復制往往卻難以實現培育良好商業氛圍的愿景。這些大型專業批發市場定位不夠準確，往往只是將其首個成功的產品以同樣的模式在全國進行復制，并沒有實現本地化，忽視了不同區域市場存在相應的差異化特征。

商業項目必須經過3到5年的養商期，開發商必須是項目的最大兜底者，否則商鋪賣掉后，個人投資者只看重自身的蠅頭小利，而不會對項目負責，商業氛圍難以形成。然而，以華南城為代表的這些企業選取了不持有物業，以幾乎全部分割銷售的方式來實現資金的快速回籠。這就導致商城的使用權與經營權相脫離，也因此為開發商帶來了相當大的整合困難，使其難以保證項目的經營。這是這些專業批發市場背后經營模式的死穴，也預示著它是一種即將被市場淘汰的商業模式。不過，這類專業批發市場有成為行業未來的新生力量的潛力，因為它們既不屬于純粹的電商，也不屬于純粹的商業地產，但是卻兼具了電商的平臺與物流體系，以及商業地產的交易功能等優勢。

專業批發市場走規模化擴張的道路是必須的，只有形成集散效應，才能拉低成本問題，“專業批發市場的平臺必須要足夠大，但是‘大’并不代表能夠成功，必須更加專注、細分，打造針對性的產業和商品門類，鏈接區域產業鏈的上下游。

然而，這類專業批發市場要獲得長足的發展，必須從3個方面發力：

第一，打造完善的軟硬件體系。其中包括健全的結算體系、物流體系與倉儲體系等功能。這些功能是解決商品流通過程中的交易結算、物流信息流、資金流等問題的關鍵，是專業批發市場發展水平真正的風向標。

第二，厘清與傳統市場的關系。專業批發市場是傳統市場的延伸，還是與之并存的關系，抑或是全新的市場載體？定位決定了專業批發市場未來的發展方向。

第三，要具備互聯網思維。在大數據時代，專業批發市場內部的信息化系統，以及線上線下一體化發展程度必須成為其優勢。專業批發市場必須一頭與傳統市場相結合，另一頭和互聯網緊密聯系。

來源：國開聯產業規劃院  編輯：Jessi