產業地產應融合產業+功能區

國開聯 2018.03.16

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在“空間提供者”們看來，以往空間提供的一次性收益已經難以適應越來越多企業發展的需求，持有型物業才是長盛不衰的法寶。傳統地產開發商正在開辟產業地產新戰場，產業地產企業卻已將目光投向轉型。

產業地產最早的定義來源于工業地產，其承載體在早期也局限于開發區、工業園區等城市的附屬功能區。而現在它正在從一個城市的功能區轉變為一座城市與產業的綜合體。以前的產業綜合體項目主要由政府來做，開發商很難涉足。近幾年有一些工業地產開發商開始試水，但從已有的案例來看，鮮有成功。尤其是產業綜合體要以產業為核心，但傳統開發商整合產業資源的能力偏弱，所以最后呈現的基本上是“空城”、“鬼城”。

所謂的產城結合，最關鍵的是應該引進什么樣的產業，或者說該引進產業的哪個環節。現在大家講的產業綜合體，可以看作是傳統工業園、產業園的升級換代產品。我們現在的城市都是單體功能型的，或用于住宅、或用于商業、或用于行政，城市功能分割存在。未來的城市綜合體將是功能“組團”存在的，在國外稱作“Smart City”，而復合型的城市將由數個這樣的小型智慧型的組合功能區組成。

在產業綜合體建成之后，開發商到底是走傳統的“拿地—建設—出售”的老路，還是轉變為一個經營者？哪些業態是需要開發商來經營的、哪些是不用經營的？開發商必須想清楚。

過去的開發商更多是“空間的提供者”，隨著Smart City（智慧城市）的出現，這些開發商從“空間提供”到“空間經營”面臨的問題就比以往要復雜得多。產業地產如果只有產業，沒有復合型的功能區，就已經過時了。

對于入園企業來說，從其盈利視角出發，布局在這個園區就是看中了園區的資源，這種資源包括控制型企業資源或者中小企業集群效應。開發商所能做到的是在園區建立初期引入龍頭型、控制型的企業，隨著這些企業的落地，大批服務于其中下游的小企業自然而然就會聚集。或者開發商整合成規模的產業鏈關聯企業，將它們帶到園區里面來，這樣就可以形成集群效應，同樣是可行的。但這種情況在國內還很罕見，實際上產業地產企業無論是從資本的運作成熟度還是對企業的認知方面，都無法與多年從事股權投資的專業機構相媲美。

來源：國開聯編輯：Jessi

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