國土部新政規范養老設施用地

國開聯 2015.03.04

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國土資源部辦公廳近日下發《關于印發〈養老服務設施用地指導意見〉的通知》（以下簡稱指導意見），對于養老服務設施用地進行了政策規范。

近年來，養老地產逐步成為了新的投資熱點，提前步入老齡化的中國社會不得不面對日益突出的養老、醫療和勞動力等多方面的壓力。因此，養老地產投資也被認為前景廣闊、市場巨大，但是除了正常經營風險外，政策和法規的配套完善，也是投資人，包括打算購買養老公寓、設施和服務的普通大眾應該高度關注的。

從該指導意見看，有幾個比較突出的政策導向是需要注意的：

一、對于養老土地使用權的取得，鼓勵以租賃為主，以出讓為輔，而且將養老土地用途，確認為醫衛慈善用地，那么這將對養老地產投資建設的盈利模式造成一定的影響。如果是以租賃方式取得土地使用權，那么營利性的養老服務投資機構，將不能采取轉讓房產、養老公寓或類似的準產權取得方式來獲利，同樣如果大眾想以購買產權方式取得養老公寓等，在新政策出臺后，應關注其購買的養老公寓土地取得方式，這將直接影響到購買方式是否合法；而以出讓方式取得的土地使用權，由于取得的是“醫衛慈善用地”，因此在最終取得的房產證及辦理抵押等手續上與商品房是有一定區別的。

二、以租賃方式取得養老公寓服務的，按照該通知規定應不超過5年，期滿后，承租人享有優先租賃權。但同時值得注意的是，指導意見的有效期同樣是5年，因此，作為養老地產這樣一個比較新興的產業，從目前政策來看，是比較謹慎，以逐步探索的態度在進行嘗試，一方面通過優先租賃權來保障承租人可以繼續享受服務的權利，但是另一方面，以五年為周期，來探索養老服務產業的繼續規范和發展，也是一個相對比較合理的周期。

三、在指導意見中，有一條比較明確的優惠政策，即“企事業單位、個人對城鎮現有空閑的廠房、學校、社區用房等進行改造和利用，興辦養老服務機構，經規劃批準臨時改變建筑使用功能從事非營利性養老服務且連續經營一年以上的，五年內可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質也可暫不作變更。

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