養老地產盈利模式摸索中

國開聯 2015.03.04

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2013年以來，國家已經正在主動放開和接納民營資本和商業保險進入養老領域。其中養老地產業，即老年地產業，作為我國養老產業中發展最熱的領域，日益受到社會和投資者的重視。養老地產，是一個“養老服務”與“地產開發”相結合的復合概念，是以老年人為目標客戶群的包含建筑設計、建設開發、設施配套和后續服務等流程的房地產項目。

當前，我國養老地產項目不再是簡單的滿足老年人的居住需求，而是越來越注重滿足老年人在醫療、養生、購物、休閑、文化、娛樂等多個方面的多元需求。養老地產項目的配套設施日益完善，養老服務更加全面。

養老地產可分成三個發展階段。第一階段為老齡化初期，養老機構以養老院為主，由政府出資興建，屬于社會福利事業范疇；第二階段老齡化加劇，以小規模老年公寓為代表的養老地產出現并迅速發展，由政府力量為主建設，社會資本參與其中；第三階段老齡化程度進一步加劇，大型老年社區成為養老地產主要形式，社會資本成為養老主要力量。

我國養老地產正處于由第二階段向第三階段的過渡時期，主要特點表現為，養老地產形式由小型老年公寓逐步向大型老年社區發展，社會公益性質減弱，市場化程度加深，政府力量緩慢退出，社會資本逐漸主導養老地產行業。

養老地產項目的自身特點決定了其項目的運作并不以地產的銷售為終點，而是需要長期的后續運營以滿足客戶的養老需求。出售模式對于開發商來說優勢在于資金回籠快、財務風險小，但同時由于這種模式本質與商品房銷售無異，很難享受到政府在養老產業上的政策福利，且無法賺取養老服務的附加價值；對老年客戶而言，一次性支出費用大負擔重，且后期服務質量難以保證。出租模式有利于開發商享受到政策福利，但是由于租金相對于出售資金量小，回籠緩慢投資周期長，加大了財務風險。但對于老年客戶而言，減輕了支付壓力，支付更加靈活，養老服務質量更有保證。租售結合具有前兩種模式的優勢，運作靈活，開發商可根據財務狀況調整租售比例，可有利于長期經營，也可滿足老年客戶不同的需求。

長期來看，養老地產市場規模巨大，開發商以及保險資金等投資者均做好了在這一領域長期耕耘的準備，以迎接未來養老產業市場在更成熟時爆發式增長的紅利。我國養老地產產業鏈結構的不斷成熟，企業在介入養老地產行業時越來越呈現出多個環節同時參與甚至全產業鏈介入的新趨勢。

2013年12月24日，保利地產在北京對外發布了養老戰略，將全產業鏈進入養老產業，打造由居家養老、社區養老和機構養老“三位一體”的中國式養老模式。目前，保利在北京、上海、廣州、成都、三亞等地已有六個養老產業項目在建。未來十年，保利地產計劃建設50個養老機構，每個機構大約200-300個床位，在全國推動其養老地產的品牌，以展覽為平臺、項目為帶動，打造橫向和縱向的全產業鏈模式，構筑養老生態系統。

保利集團全鏈條介入養老產業

2009年11月保監會批準泰康人壽獲得中國保險行業第一個養老社區投資試點以來，越來越多的保險企業開始涉足養老地產，未來保險企業或將成為養老地產最主要的投資主體。由于保險資金具有資金規模大、投資周期長的自身特點，而養老地產項目在短期內則需要大量運營資金作保證，使得保險資金的優勢恰好能降低養老地產的風險。保險企業將保險產品的購買與老年社區的入住掛鉤，幫助開發商迅速收回投資成本，以保證充足的后續運營資金，從而提高養老服務的質量。此外，保險資金的介入有利于養老地產向產業鏈上下游的拓展。保險企業通過養老保險、醫療保險、意外保險等保險產品的靈活組合，可有效帶動養老地產與相應的老年醫療、老年旅游等產業鏈環節聯動發展。

目前，國內保險企業介入養老地產均采取自建養老社區的模式，即保險企業擁有養老地產的所有權，出租而非出售養老住宅的居住權。這一方面是因為《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》等相關政策的限制，另一方面也因為這種模式有利于運營資金在保險企業內部的循環以及養老地產項目盈利性的提升。以合眾人壽的武漢健康谷項目為例，合眾人壽在武漢當地注冊成立項目公司，擁有100%股權，由項目公司參與土地出讓等環節，項目建成后由項目公司長期持有，以委托經營、合作經營為主，出租經營為輔，合眾獲取長期物業收益。

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