一哄而上、熱衷授牌、惡性競爭……產業園區的盲目發展不但給自身提升帶來局限性，也限制了園內企業的健康成長。有些園區甚至在運營時就像出租商鋪一樣，只要給租金就出租。在選擇園區時，企業應怎樣區分園區優劣，找到適合自身發展的園區呢？

收入來源決定園區行為模式 

鼓勵產業園區集中為企業提供服務是眾多地方政府采取的舉措，一方面有地方招商的壓力驅動，一方面也是園區服務市場的實際需求，但園區也是獨立的經濟體，有收入的訴求，因此，弄清園區的盈利模式對企業選擇園區有非常重要的意義。

產業園區的盈利模式可以分為地產增值、政府補貼、稅收分成、產業投資、BPO（商務流程外包）收益、中介服務收益等幾個方面。

目前大部分園區的收入都是依附在土地溢價基礎之上的，即第一種盈利模式，所以大部分園區都強調物業載體的宣傳；

政府補貼模式中，政府多年來致力于改善創業環境，建設了多個公共服務平臺、孵化器等基礎配套環境，園區是這些平臺建設的承建方，政府補貼經費基本上按照產業專項資金劃撥各園區；

稅收分成是指入園企業上繳的稅收一部分歸國稅，一部分歸省、市財政收入，一部分是由區縣支配，這部分稅收一般采取部分返還園區的方式，支持園區建設或者用于進一步招商，也算是招商的“績效獎”；

產業投資主要是指園區建立或控股專業性的產業投資機構，如天使基金、VC（風險投資）、PE（私募股權投資）等投資相關產業，分享企業成長并獲取收益；

BPO收益主要是指園區投資控股機構為園區提供專業技術性服務、企業發展服務、金融服務類公司，并通過BPO等形式獲取收益；

中介服務收益是指園區通過向入園企業提供融資服務、培訓服務、網絡通訊服務、人力資源、法律咨詢等服務獲取向服務提供方收取費用的收益模式。

誠然，各家產業園區收入來源比重不同，可能在經營上也各有側重。企業選擇園區時，還是要關注該園區的主要收入來源，因為收入來源決定一個園區企業的行為模式。

好園區應完善產業型服務 

除了盈利模式，園區提供的服務也是企業選擇園區時需要重點參考的“指標”。目前而言，國內園區主要提供三大類服務。

第一類是基礎型服務，也可以稱作“安慰性”服務，園區在對提供服務的機構進行評比、遴選后，將優選結果告知企業。其實企業在沒有園區協助的情況下，完全能自己解決，但通過園區介紹，可避免走些彎路，幫助企業縮短決策的時間。如工商注冊、法律服務、財務服務等，但這不應是園區服務的重點。部分園區會向服務提供商收費，甚至刻意提高售價從中牟利。

第二類是引導型服務，主要是協助企業申請相關資質、項目申報等咨詢工作，這類工作比想象中繁雜得多。相關統計表明，僅上海地區對于企業的扶持政策就有3000多個條目，這就需要有專業人士幫企業有針對性地來梳理哪些政策更適合企業，為企業如何用好這些服務提出建議，避免被“忽悠”去爭取不可能拿到的項目。

第三類則是產業型服務，這是負責任的園區一直在努力的方向，但目前做好的園區不多。首先園區要提升能力，從原來的“保姆式”服務提升到“教練式”服務，就是要有能力告訴企業應該如何經營，而這種服務的能力從哪里來呢？必須提升園區服務團隊水平，要像入駐的企業一樣懂這個產業，這樣才能指導并服務于入園企業，這顯然是目前大部分園區經營者難以勝任的。其次要聚集單一產業鏈的企業，園區搭建平臺，把產業資源聚集起來，企業間可以形成協作，實現產業間的對接交流，同行業企業聚集在一起本身有助于產業效率提升。同時，專業化園區在企業發展過程中必須承擔著幫助其尋找資源對接、協助企業發展的使命，并要針對產業特性定制大量服務，需要非常專業的產業發展前瞻性。

不是所有企業都適合入駐園區 

站在企業角度，明確園區的盈利模式和可能提供的服務后，在選擇園區時還應參考以下幾項原則：

一是產業接近原則。園區定位、已聚集的企業與企業經營方向相近非常重要，這樣才能享受產業集聚效應帶來的便利，任何企業都是整個產業的一小部分，產業資訊、人才資訊等是要與市場互動的。

二是區域就近原則。靠近創業團隊成員的集中區域，在熟悉的地方創業有利于企業成長。同等條件下選擇大園區，為企業的未來發展儲備條件。

三是要判斷園區服務的專業程度和專注度。從園區工作人員對企業產業方向的熟悉程度，看園區企業服務人員是否能給予指導，如果園區總想著賺錢，如成立一批法律、財務、培訓等機構，以為企業服務為名想方設法收錢的，一般不是好園區。

四是要看園區服務的規范性。號稱幫助企業墊資注冊資金，實際發放高利貸，催著企業“創業”的不是好園區，可能只是為了完成招商指標。多聽入園企業反饋，咨詢已入園的企業主，他們的反饋意見非常有參考價值。

如果對園區服務不滿意，企業可以遷出，園區是企業的服務提供方，創業企業有選擇的主動權，淘汰“不靠譜”的園區是市場力量作用的必然結果。

另外，不是所有企業都需要進駐園區，一方面因為創業服務業尚不健全，無法精細服務所有產業方向。另一方面，有時企業經營可能靠近客戶反而是最好的選擇。如創業服務業就應靠近創業型企業，餐飲服務業就應該靠近消費者等。應該看到，地方政府、園區等機構招商不是做慈善，能夠扶持的企業有限，凡是招商時給企業大談政策有多優惠的園區，很有可能缺少產業資源聚集和專業產業服務能力。作者：唐燕霖

來源：國開聯產業規劃院  編輯：Jessi