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“三化”直擊長租公寓發(fā)展痛點

levi 2018.03.21

2018年3月5日，國務院總理李克強作政府工作報告指出：“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的”，同時指明了住房租賃市場的發(fā)展方向。政策利好形勢下，長租公寓行業(yè)迎來新的發(fā)展機遇。然而，中國長租公寓市場看似火熱，依然存在機構化程度低、金融化運作少、專業(yè)化服務低的發(fā)展瓶頸。因此，“三化”將成為未來長租公寓市場發(fā)展的必然趨勢。

 

中國長租公寓市場發(fā)展?jié)摿薮?/strong>

住房租賃市場的快速發(fā)展，有著扎實基礎。一方面當前中國一線城市的租賃人口尚未超過40%，遠低于國際大都市的租房人口比重，其市場發(fā)展?jié)摿薮螅涣硪环矫骐S著城市化進程加大，流動人口居住問題日益凸現(xiàn)，不少小業(yè)主出租房屋設施設備不齊全、房型過大、租金過高等問題容易觸發(fā)群居等安全隱患，令中國住房租賃市場急需引入一大批專業(yè)租房運營管理機構，通過專業(yè)化服務提供更優(yōu)質的租房服務，擴大整個住房租賃市場發(fā)展空間。

 

國開聯(lián)預測，未來3-4年時間內，中國長租公寓市場將迎來巨大發(fā)展空間，機構管理的租賃房間數(shù)量的年均復合增長率高達40~50%。巨大的市場發(fā)展空間，驅使近年越來越多房地產(chǎn)企業(yè)與金融機構紛紛涉足長租公寓項目投資建設。然而，長租公寓市場迅猛發(fā)展同時，如何兼顧社會效益與經(jīng)濟效應，進而構建長租公寓良好發(fā)展的長效機制，各個市場參與者依然在摸著石頭過河。在國開聯(lián)看來，借鑒歐美長租公寓發(fā)展歷程，一個具備良好發(fā)展趨勢的長租公寓市場，必須具備機構化、專業(yè)化、金融化三大基因。

 

美國長租公寓市場良性快速發(fā)展的秘密

在中國長租公寓市場興起時，美國長租公寓已經(jīng)走過10多年的發(fā)展歷程。值得注意的是，過去10多年美國長租公寓REITs創(chuàng)造了年均約9%回報率，甚至高于當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)銷售的收益回報，形成了一整套穩(wěn)健的行業(yè)良性發(fā)展機制與商業(yè)模式。國開聯(lián)認為，美國長租公寓REITs回報率之所以如此高，主要得益于美國長租公寓市場秉承機構化、專業(yè)化、金融化相結合的發(fā)展模式。

 

以美國首家上市的長租公寓REITs管理機構EQR為例，這家機構始終致力于為用戶提供高品質的住宅租賃服務，目前EQR擁有約302個物業(yè)，共有約77498個長租公寓房間。其取得的成就恰恰得益于機構化、專業(yè)化、金融化相結合的發(fā)展模式。通過機構化運營，EQR總能獲得美國產(chǎn)業(yè)園區(qū)云集的城市、大學聚集區(qū)附近的優(yōu)質地段投資建設長租公寓，吸引大量職工與大學生入駐租房，將空置率保持在很低位置；專業(yè)化服務在滿足職工與大學生的個性化租房服務同時，很大程度打造了市場良好口碑。金融化具體表現(xiàn)在EQR運作旗下長租公寓項目通過REITs、資產(chǎn)證券化等方式獲得大量資金，為業(yè)務可持續(xù)壯大奠定資金基礎。EQR的發(fā)展歷程與運營模式選擇，其實給中國長租公寓良性發(fā)展帶來不小的啟示。

 

機構化、專業(yè)化、金融化的中國征途

中國租房市場規(guī)模突破萬億大關，但機構管理比例占比不到10%，較美國機構化管理占比70%存在不小的差距，這也是租房市場虛假房源、缺乏保障、服務意識差等痛點難以徹底解決的根源之一。因此，長租公寓市場機構化、專業(yè)化與金融化是必然趨勢。不過，要做到“三化”絕非易事。

 

機構化運營絕非一家機構“通吃”產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)，而是不同市場參與者攜手組成利益共同體，拿出各自的優(yōu)質資源進行整合優(yōu)化，構建長期穩(wěn)健的良性發(fā)展業(yè)務模式。專業(yè)化不僅要求長租公寓運營管理機構提供專業(yè)的租房服務，還包括金融機構能根據(jù)項目長期商業(yè)化運營目標，設定合理的低成本融資與資金使用安排規(guī)劃，最大限度提升項目的經(jīng)濟效應與社會效益。金融化，即長租公寓市場的發(fā)展需要金融機構的深度參與，通過資產(chǎn)證券化、REITS等多渠道資本運作手段幫助機構獲得更多低融資成本資金，從而幫助長租公寓運營管理機構業(yè)務規(guī)模持續(xù)做大做強、進一步降低運營成本創(chuàng)造更高回報率。

 

正是意識到機構化、專業(yè)化、金融化的巨大價值。目前，國內具有一定規(guī)模的不動產(chǎn)投資公司已開始積極開展有益的探索。可以預見的是，隨著中國長租公寓市場逐步實現(xiàn)機構化、專業(yè)化與金融化，長租公寓的一些行業(yè)痛點將迎刃而解，進而創(chuàng)造經(jīng)濟效應與社會效益的雙豐收。

 

更多相關資料，請詳見：國開聯(lián)發(fā)布的《長租公寓行業(yè)投資價值與未來趨勢報告（2018年版）》

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