養老地產：下一個房地產時代到來

劉文杰 2018.03.24

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隨著我國人均壽命提升，生育率下降，老齡人口比例遞增，勞動人口遞減，老年撫養比上升，養老負擔日益加重。老人空巢獨居現象嚴重，失能老人和貧困老人數量較多。老齡人口比例快速遞增預計2050年65周歲以上人口比例將達24.41%。老齡人口的增多以及當代社會子女贍養壓力的增加催生養老地產的飛速發展，養老地產將進入黃金發展期，新的房地產時代將要到來。

養老政策頻出，加大支持引導力度

從中央政府、地方政府到企業，各方均意識到了養老問題的緊迫性以及養老產業的巨大空間。2016年社科院發布《中國養老產業發展白皮書》顯示，預計到2030年中國養老產業市場可達13萬億元。2014年保監會出臺《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，2015年發改委出臺《養老產業專項債權發行指引》。進入十三五后，從中央到地方出臺養老政策更加頻繁，支持力度加大。主要集中在推進居家與社區養老服務，促進醫養結合，加快以公建民營為重點的多層次、多樣化養老機構建設與改革，加大對養老服務業發展的金融支持力度，促進社會養老服務體系建設等。

2017年8月財政部、民政部、人社部聯合發布《關于運用PPP模式支持養老服務業發展的實施意見》要求地方政府運用授權經營、資本金注入、土地入股、運營補貼、投資補助等方式對養老項目進行支持，允許社會資本配套建設符合規定的醫院、康養中心、療養院及附屬設施等經營性項目，提高項目綜合盈利能力。

養老地產進入黃金期

隨著我國人口老齡化程度的不斷加劇，預計到2020年，老齡人口占總人口的比例比例將達到12%，最終使得養老地產的需求急速上升。“十三五”期間(2016-2020年)，我國養老市場消費將超過10萬億，其中養老地產市場規模在6萬億左右。億萬老人背后潛在著巨大的隱性剛需，養老地產市場空間巨大。在未來的15年內，養老地產取代商業房地產成為中國最大的產業。原因主要有三點：一是由于我國人口老齡化程度的不斷加劇，使得養老地產的需求急速上升；二是由于現在的養老機構和配套設施都較為落后，而老年人的消費能力卻在不斷上升，二者的不匹配導致中高端養老地產的供給仍然不足；三是國家政策的大力扶持。

巨大的市場容量和可預計的發展空間，吸引各路資本的目光進行布局和嘗試，實力雄厚的企業抓緊搶占大勢制高點，獲取產業控制權和話語權，制訂產業發展標準，為即將來臨的養老產業大發展作好戰略準備。

各路資本加快布局養老地產，房企險資占大頭

目前主要參與養老地產的機構主要有三類：一是實力雄厚，經驗豐富的大牌開發商：如萬科、保利、復星、綠地、首創、遠洋、綠城、上實等；二是手握長期低成本資金的保險機構：如泰康人壽、生命人壽、新華保險、國壽、太保、合眾等；三是尋求產業擴張及挖掘新利潤點的產業資本：如和諧基金、紅杉資本、云鋒基金等。

房企、保險、醫療機構強強聯手，將適老性物業開發、保險產品設計、醫療護理服務結合，貫通養老地產開發運營全過程。運營管理不斷吸收美國澳洲日本等發達國家的養老經驗，引入國外成熟管理團隊，或直接與國外養老管理企業合資開發養老項目。

由于養老地產客戶區的特殊性，醫養結合成為重點開發模式，醫療服務方面更加重視醫療企業聯合及護理服務的輸出。如上實集團與瑞金醫院合作開發東灘養老；上海地產、萬科、上海中醫藥大學共同成立上海申養公司；遠洋集團“椿萱茂”聯合遠洋“海醫匯”知名醫療資源；泰康之家醫療保險掛鉤，大力推廣醫養融合。

更多相關資料，請詳見：國開聯發布的《養老地產項目投資價值與未來趨勢報告》

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