物流地產商拿地的三種新方式

國開聯 2020.06.14

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新冠疫情期間，各大行業都受到了不同的打擊，但物流行業卻逆勢增長，成為在疫情中依然迅猛增長的行業。在新基建和自動駕駛的加持下，物流業逐步完成從重資產到輕資產的轉變，而物流地產重資產端，在普洛斯、宇培、豐樹等各大巨頭集聚的情況下，依然有萬科、平安不動產、京東等企業跨界進場，物流地產又一次站在風口之上。但近年我國各地工業倉儲用地指標都趨于收緊，如何拿地成為當下各大物流地產商巨頭布局的重點。

收益率顯著高于其他不動產，吸引各大資本跨界入場

物流地產經營專業現代化的物流設施的載體，主要是用于存儲、中轉、分發貨物的物理空間，為貨物從銷售地到供應地的流通，運輸、配送和信息管理提供最主要的配套服務，是整體物流供應鏈中最為關鍵的一環。基于物流地產的不可或缺性，近年我國物流倉儲空間一直供不應求，且與商業地產、住宅地產等不動產項目相比，一線城市的物流地產收益率一直在7%以上，遠高于商業地產和住宅地產在2%-5%的投資回報率，使得物流地產一直吸引不同領域的巨頭跨界進場。

得益于良好的市場前景和可觀的投資回報率，當前除去以普洛斯、豐樹、宇培、寶灣為代表的傳統物流地產商，以ESR（易商紅木）為代表的新興勢力崛起，也有各行業企業跨界進場，以房地產開發商、電商企業、險資企業與財團、傳統工商貿企業四類代表為主，其中不乏萬科、平安不動產、京東、菜鳥等行業巨頭。

市場結構失衡，高標倉供不應求

雖然我國地產發展迅速，但行業發展并不能盲目樂觀，當前我國物流地產結構嚴重失衡，主要在于傳統倉供給過剩，高標倉供不應求。由于高標倉擁有先進完善的建筑結構和大數據、智能機器人等智能化軟硬件設備作為支撐，能夠規避傳統倉儲功能延展性不強、結構不合理、存儲有限、安全風險高等問題，快速實現貨物的規模化供應，使得揀選和配送的效率有所提升，有效降低倉儲成本，因此在市場上需求不斷上升。

由于物流倉儲占地面積大、產值不高、貢獻稅收少，對地方財政供給有限，使得我國工業物流倉儲供給一直處于低位，同時產業發達的城市也對物流倉儲的用地考慮日趨慎重。其次，由于傳統和非標倉儲改造升級難度大，且傳統倉儲商自我改造的動力也不足，使得高標倉在我國總倉儲供給中的比例不到5%，難以滿足當下強勁的市場需求。

三種方式解決拿地問題，搶占市場

在工業物流用地指標趨于收緊的情況下，物流地產商主要通過以下三種方式拿地。

——強強聯合，共同開發

為規避給與政府純粹的物流地產印象，物流地產商各大進入者攜手合作，以政府的利益訴求為切入點，組成聯合體，其他企業以物流配套服務商出現，既能滿足政府對稅收的期待，同時也能有效使用物流地產商提供的服務，以此順利拿地。目前物流地產商已開始與物流企業、電商企業、實體企業合作，踐行這種模式。

——閑置倉儲，改造升級

除了攜手合作之外，二次存量土地資源的在開發也是物流地產商拿地的方式之一。對于經營不善或其他種種原因閑置又不愿被政府收回的土地，若交通和產業基礎擁有較好的優勢，物流地產商會進行前期研判，將物業或空地進行高標倉改造，變廢為寶。物流地產商中，豐樹在老舊物業改造非常擅長，豐樹在新加坡怡豐城和位于亞拉山大區的兩大標志性項目——豐樹商業城，就是通過就有項目改造而成，而豐樹進入國內的第一個項目也是收購浦東空港歐羅物流園改造完成的。

——成立基金，收并購拿地

在工業物流地產指標收緊的情況下，物流地產商通常會通過收并購獲取土地指標，而收并購的資金來源主要是成立的物流地產基金。目前市場上物流地產基金運營最為成熟的代表是普洛斯，通過引入基金杠桿縮短項目的投資回報周期。在普洛斯的影響下，以萬科為代表的物流地產市場新興進入者紛紛探索成立物流地產基金，目前萬科已經成功收并購普洛斯、太古冷鏈平臺等企業，擴充自己的土地存儲。

在新基建推動下，物流地產市場競爭愈趨激烈，除了拿地之外，運營服務、金融運作等因素都在影響物流地產商的市場布局和策略節奏，想要立于不敗之地就要因時因地地進行創新。

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