近年來(lái)，隨著各路資本涌入，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正在迅速發(fā)展。一方面長(zhǎng)租公寓的萬(wàn)億前景被房企看好；另一方面，房企面臨增收不增利的困境，轉(zhuǎn)型尋求利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)是大勢(shì)所趨。從政策以及市場(chǎng)本身來(lái)看，長(zhǎng)租公寓處在發(fā)展初期，對(duì)于企業(yè)而言，該領(lǐng)域目前仍是一片“鹽堿地”，但未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/span>

長(zhǎng)租公寓發(fā)展迅速

一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角始終是房屋買賣市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)而言較為薄弱。不過(guò)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”、存量時(shí)代后，租賃市場(chǎng)的關(guān)注度越來(lái)越高。近幾年，包括房企、二手房中介機(jī)構(gòu)，甚至是互聯(lián)網(wǎng)公司都開始發(fā)力長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，資本力量的介入更是讓長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)得到迅速發(fā)展。

值得注意的是，2017年房企在2016年業(yè)績(jī)會(huì)上，也更多地談到長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的布局。3月24日，龍湖地產(chǎn)有限公司業(yè)績(jī)會(huì)上，該公司CEO邵明曉在接受媒體采訪時(shí)表示，龍湖將全力以赴為冠寓提供發(fā)展資源，長(zhǎng)租公寓方面，龍湖計(jì)劃是每年開1萬(wàn)-1.5萬(wàn)間，三年后能夠達(dá)到10億元以上的租金收入(2017年為第一年)。在長(zhǎng)租公寓布局上，冠寓未來(lái)將聚焦北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都等12個(gè)一線及領(lǐng)先二線城市。

3月21日，旭輝集團(tuán)設(shè)立合營(yíng)公司涉足公寓租賃。此前，旭輝集團(tuán)副總裁林峰也在他的私人朋友圈里轉(zhuǎn)發(fā)了他們做長(zhǎng)租公寓的文章，并稱希望未來(lái)可以做到20萬(wàn)間。同樣，萬(wàn)科也積極布局長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。3月7日，萬(wàn)科董事會(huì)秘書朱旭也曾表示租房的市場(chǎng)規(guī)模至少有1萬(wàn)億元，目前在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域沒(méi)有獨(dú)角獸的領(lǐng)軍人物。為此，萬(wàn)科今年把長(zhǎng)租公寓作為很重要的著力點(diǎn)。

事實(shí)上，不只是上述房企，包括遠(yuǎn)洋、陽(yáng)光城等在內(nèi)的眾多房企都已開始布局長(zhǎng)租公寓。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在TOP30房企中，已有1/3進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓。

此外，不僅是房企加速布局長(zhǎng)租公寓，二手房中介機(jī)構(gòu)同樣如此。如鏈家旗下租賃品牌自如友家，2011年就已經(jīng)成立，到現(xiàn)在接近六年時(shí)間，目前已經(jīng)管理35萬(wàn)間房屋。另外，還有互聯(lián)網(wǎng)公司創(chuàng)業(yè)的公寓品牌，如魔方、YOU+等。

萬(wàn)億規(guī)模下的競(jìng)爭(zhēng)

之所以眾多房企、中介機(jī)構(gòu)、各路資本紛紛進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，背后的主要原因則是瞄準(zhǔn)了長(zhǎng)租公寓的未來(lái)。

據(jù)國(guó)開聯(lián)發(fā)布的《中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)商業(yè)模式與投資策略報(bào)告》行業(yè)研究報(bào)告顯示，2016年中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模大約達(dá)到了1.1萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2020年這一數(shù)據(jù)將達(dá)到1.6萬(wàn)億元，2025年增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元，到2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。

過(guò)去幾年中，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正迅速發(fā)展。目前已有20余家長(zhǎng)租公寓相關(guān)公司贏得近35億元的融資，預(yù)計(jì)后續(xù)資本市場(chǎng)的投資仍將繼續(xù)。國(guó)開聯(lián)認(rèn)為，隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)主體的增加，并且各參與方都有加大布局的趨勢(shì)，大家都想在長(zhǎng)租公寓這塊萬(wàn)億元蛋糕下分一杯羹，未來(lái)行業(yè)一場(chǎng)廝殺在所難免。

未來(lái)租賃市場(chǎng)規(guī)模巨大，各路資本、開發(fā)商也開始進(jìn)軍房屋租賃領(lǐng)域，未來(lái)行業(yè)會(huì)呈現(xiàn)出百花齊放的格局，決定一個(gè)品牌能否立足的關(guān)鍵在于成本控制及運(yùn)營(yíng)管理的能力。

以房企布局長(zhǎng)租公寓為例，盡管開發(fā)商進(jìn)入租賃市場(chǎng)本身有著資金、建造、裝修等多重天然優(yōu)勢(shì)，但目前國(guó)內(nèi)開發(fā)企業(yè)在租賃公寓方面的問(wèn)題并不在此，成本管控和運(yùn)營(yíng)管理才是核心關(guān)鍵。房企在開發(fā)銷售類產(chǎn)品時(shí)習(xí)慣以快周轉(zhuǎn)為最高目標(biāo)，當(dāng)持有運(yùn)營(yíng)時(shí)，需要考慮的卻是完全不同的問(wèn)題。如何在兩個(gè)平行的領(lǐng)域都走得通，是想要涉足租賃領(lǐng)域開發(fā)企業(yè)亟待解決的問(wèn)題。

在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，對(duì)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的盈利能力也是一種考驗(yàn)。長(zhǎng)租公寓盈利模式不應(yīng)該只是低成本收購(gòu)房源和裝修改造后提高租金等形成的“剪刀差”的經(jīng)營(yíng)效益，而是應(yīng)該在擴(kuò)大規(guī)模后增加增值服務(wù)，包括租賃社區(qū)消費(fèi)需求的把握等。

政策及市場(chǎng)有待規(guī)范

盡管長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)這幾年有了較快的發(fā)展，但不得不說(shuō)的是，長(zhǎng)租公寓目前仍是在‘鹽堿地’中前行。

租賃市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)候未到，還需要一個(gè)培育的過(guò)程。現(xiàn)在的稅收制度其實(shí)不鼓勵(lì)或者沒(méi)有引導(dǎo)市場(chǎng)把房屋釋放出來(lái)，這就意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以房屋的增值、以城市化、以土地快速增值為特征的市場(chǎng)形態(tài)，所以目前租賃市場(chǎng)僅僅是房屋交易市場(chǎng)的補(bǔ)充。真正要做到通過(guò)租賃這種方式解決住房問(wèn)題為時(shí)尚早。此外，現(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓企業(yè)大多以資產(chǎn)管理的形態(tài)出現(xiàn)，這也說(shuō)明制度和市場(chǎng)需求之間不匹配。

從政策端來(lái)看，2016年5月4日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會(huì)議指出，實(shí)行購(gòu)租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一政策的出臺(tái)對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是利好，不過(guò)，目前圍繞刺激、保護(hù)、支持租賃市場(chǎng)的許多制度要素都很欠缺。

從長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)自身的發(fā)展來(lái)看，產(chǎn)品如何更好地匹配客戶需求，高于普通租房的價(jià)格能否配套相應(yīng)的服務(wù)，以及如何保證規(guī)模擴(kuò)張與質(zhì)量之間的平衡，這些都是長(zhǎng)租公寓企業(yè)應(yīng)該注意的問(wèn)題。

不過(guò)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)未來(lái)巨大的潛力是被業(yè)內(nèi)廣泛看好的?！胞}堿地”中尚且存活下來(lái)的長(zhǎng)租公寓品牌，在市場(chǎng)發(fā)展不斷走向規(guī)范成熟之后，發(fā)展前景可期。

更多相關(guān)資料，請(qǐng)?jiān)斠姡簢?guó)開聯(lián)發(fā)布的《中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)商業(yè)模式與投資策略報(bào)告》