存量時(shí)代的中國租賃市場(chǎng)商機(jī)巨大。萬科、龍湖、佳兆業(yè)等知名房企紛紛進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，并公布了各自的長租公寓拓展計(jì)劃和目標(biāo)。萬億級(jí)存量市場(chǎng)也預(yù)示著長租公寓在建設(shè)、裝修的需求上將不斷增加。按照每5年進(jìn)行一次裝修的假設(shè)估算，長租公寓每年的裝修市場(chǎng)至少在千億元以上。

龍頭家裝企業(yè)聞風(fēng)而動(dòng)

從目前各品牌長租公寓公布的計(jì)劃來看，萬科泊寓預(yù)計(jì)到2018年拓展45萬間；龍湖冠寓預(yù)計(jì)2017年底將開1.5萬間左右，力爭(zhēng)三年達(dá)到10萬間的規(guī)模；佳兆業(yè)2017年6月發(fā)布長租公寓品牌“創(chuàng)享空間”，預(yù)計(jì)三年內(nèi)打造10萬間。長租公寓作為存量住房的風(fēng)口，對(duì)家裝業(yè)是否能產(chǎn)生直接帶動(dòng)作用？

我國目前品牌公寓的數(shù)量在200萬間左右，占整體租賃市場(chǎng)的比重約為2%。其中集中式公寓龍頭公司的平均管理規(guī)模為2~3萬間左右，分散式龍頭公司管理規(guī)模在50萬間左右。當(dāng)未來品牌公寓達(dá)到10%的市場(chǎng)占有率時(shí)，管理公寓數(shù)量將達(dá)到1060萬間。

面對(duì)不斷龐大的市場(chǎng)空間，龍頭裝修公司也開始聞風(fēng)而動(dòng)。2017年9月16日，東易日盛發(fā)布公告稱成立長租公寓事業(yè)部，全面負(fù)責(zé)長租公寓裝修相關(guān)業(yè)務(wù)，并認(rèn)為，按照每5年進(jìn)行一次裝修的假設(shè)估算，長租公寓每年的裝修市場(chǎng)至少在千億元以上。盡管長租公寓市場(chǎng)空間巨大，但目前對(duì)家裝市場(chǎng)的影響卻較為微弱。廣田集團(tuán)依然是以與開發(fā)商合作的商品住宅裝修業(yè)務(wù)為主，長租公寓裝修尚屬于相對(duì)較小的業(yè)務(wù)。

在國家大力推進(jìn)“租售并舉”的政策下，裝修公司看好的不僅是龐大的租賃市場(chǎng)空間，而是多年的房地產(chǎn)精裝市場(chǎng)已經(jīng)被做成了雞肋。精裝市場(chǎng)面臨著無利可圖、倒賠現(xiàn)金流和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，大部分供貨商都變成了出賣勞動(dòng)力和產(chǎn)能。而長租公寓客戶考慮租不租的時(shí)候是把位置、價(jià)格和裝修綜合在一起判斷考慮，所以，長租公寓的市場(chǎng)化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于精裝修的市場(chǎng)化程度。

目前家居行業(yè)正處于整合狀態(tài)下，盡管市場(chǎng)規(guī)模很大，但能占有1%市場(chǎng)份額的企業(yè)卻很少，并且在國家樓市調(diào)控與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的雙重壓力下，家居企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者面臨淘汰的趨勢(shì)日益明顯。

裝修要當(dāng)成產(chǎn)品來做

在薄利時(shí)代，長租公寓運(yùn)營企業(yè)對(duì)裝修成本的要求非常敏感。但同時(shí)，由于處在占領(lǐng)市場(chǎng)階段，大型家裝企業(yè)也認(rèn)為當(dāng)下“無利可圖”，而小的供應(yīng)商又會(huì)出現(xiàn)種種問題。

與集中式公寓裝修方式不同，以優(yōu)客逸家為代表的分散式公寓的裝修大多依靠外包給三方企業(yè)。其裝修合作方都是在當(dāng)?shù)卣袠?biāo)，采用規(guī)模較小的供應(yīng)商以方便供貨。

目前已經(jīng)有很多裝修公司介入到長租公寓中來，但更多的是把長租公寓的裝修當(dāng)做一個(gè)工程來做。應(yīng)該把長租公寓作為一個(gè)裝修產(chǎn)品而不是裝修項(xiàng)目。目前長租公寓的裝修存在的最大問題就是沒有當(dāng)成產(chǎn)品來做，一個(gè)產(chǎn)品首先要了解租客的生活方式和喜好特征，再進(jìn)行特殊性開發(fā)，比如怎么做得更低價(jià)但是更耐久，風(fēng)格更不易過時(shí)，從維修保養(yǎng)的角度來講如何降低對(duì)租戶的騷擾，這都需要專業(yè)性的開發(fā)。

由于成本控制，長租公寓不可能像酒店一樣配備那么多維護(hù)人員，所以對(duì)裝修質(zhì)量和耐久性要求很高，一般來說，三年后裝修就得翻新，否則就會(huì)影響房租價(jià)格。

家居企業(yè)面臨行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的壓力往往大于國家宏觀調(diào)控的壓力，大企業(yè)通過更高的效率、更低的成本占有更多的市場(chǎng)空間，而小企業(yè)不斷被邊緣化。目前企業(yè)的土地、環(huán)保、人工成本都在上升，原材料價(jià)格則有波動(dòng)性，在這種背景下企業(yè)要將產(chǎn)品價(jià)格壓下來才能獲得市場(chǎng)份額，只有通過擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、降低單位成本來實(shí)現(xiàn)。

據(jù)國開聯(lián)預(yù)測(cè)，目前長租公寓還處于賣方市場(chǎng)，未來會(huì)有大量的上下游公司進(jìn)入到這一行業(yè)，1~2年很快就會(huì)變成買方市場(chǎng)。

更多相關(guān)資料，請(qǐng)?jiān)斠姡簢_聯(lián)發(fā)布的《中國長租公寓行業(yè)商業(yè)模式與投資策略報(bào)告》