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“只租不售”成熱點，住宅租賃步入快車道

葉志雄 2018.01.09

習近平在十九大報告中指出：“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位”。讓住房回歸民生屬性，長租公寓走上風口浪尖。繼上海、廣州、杭州之后，深圳11月也推出首宗“只租不售”住宅用地。“玩家”也從創業者發展到大型房企，其中不乏央企、國企等“國家隊高級玩家”。

 

繼上海、廣州、杭州之后，深圳首推“只租不售”住宅用地

黨的十九大報告中提出“建立租購并舉的住房制度”，這顯示了國家大力推進租賃住房建設的政策導向。繼上海、廣州、杭州之后，深圳11月也推出首宗“只租不售”住宅用地，該宗地由深圳市人才安居集團有限公司競得，成交地價為10.1億元。此次出讓突出的特點是，項目建成后，宗地內租賃住房和商業用房在出讓年期內須全年期(70年)自持，限整體登記，不得銷售、轉讓。

 

截至目前，全國發布租賃新政策的城市已超50個，已有超過10個城市開展租賃類土地出讓，供應量超過8萬套。“只租不售”宅地在各地大力推行凸顯出政府發展房屋租賃市場的決心。

 

大規模的人口流動仍將持續，住宅租賃市場發展進入快車道

據國開聯《中國長租公寓行業商業模式與投資策略報告》數據顯示，截至2016年末，我國流動人口高達2.45億人，大規模的人口流動仍將持續。而對比國際大都市住宅租賃市場，如紐約2014年約有共340萬套住房，其中租賃住房約占整體的64%；上海2015年底約有910萬套住房，租賃住房占比僅約20%。

 

作為房地產長效機制的重要組成部分，長租公寓從2010年前后興起，建立購租并舉的住房制度自2015年被首次提出，尤其是2017年，一系列政府與市場動作推動住宅租賃市場發展進入大幅提速的快車道。國內長租公寓企業已超千余家，公寓運營房屋數量已超200萬間。

 

不談盈利，先搶市場，5家房企共拋393億元長租公寓融資計劃

國開聯認為，房企進入長租公寓的普遍心態是“不談盈利，先搶市場”。長租公寓市場潛力巨大，雖然目前盈利空間似乎不大，但必須搶占先機。

 

資本驅動之下，各家企業為了爭奪市場規模。規模房企中，已有萬科、金地、龍湖等進軍長租公寓。2016年5月，萬科運營的長租公寓正式定名為“泊寓”，并在2017年加速擴張，計劃年內在全國范圍內開發10萬間公寓；龍湖成立自有長租公寓品牌“冠寓”，計劃在12城布局；碧桂園長租公寓目前已在北京、上海、廣州、深圳、廈門等一二線城市布局了15個項目，首個長租項目將于上海亮相。

 

除此之外，自2017年10月11日國內首單長租公寓資產類REITs產品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭輝和龍湖等房企紛紛介入，5家企業總計392.7億元的融資計劃獲批。

 

國開聯認為，出現這一現象背后的訴求主要有兩點：一是市場占有率和品牌的訴求。簡言之，就是規模大、市場占有率高了自然品牌影響力就有了，后期可以向更多相關方宣傳，方便接下來規模擴張。二是資本市場融資訴求。部分長租公寓企業估值是按照簽約間數計算，也就是說，規模越大估值就越高，企業為了增加估值會千方百計擴大規模。

 

更多相關資料，請詳見：國開聯發布的《中國長租公寓行業商業模式與投資策略報告》

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