風口期來臨，長租公寓面臨“假大空”

Jessi 2018.02.25

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長租公寓行業迎來“風口期”，標桿房企、一二手中介、連鎖酒店、創業公司、國企等市場主體紛紛匯聚該市場，打算從風口期中挖掘商機。但在長租公寓市場快速發展的當下，其中一些“玩家”仍然比較浮躁，出現了“浮夸風”，甚至出現了虛報規模、業績等情況。

“假大空”之一：市場空間沒那么大，數據有點自娛自樂

有機構報告預測，到2020年，租房人數將達到1.9億人；到2025年，中國租賃市場規模將從現在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，甚至有的機構預測未來10年租賃市場規模將達到4萬億元。看了這些自娛自樂的預測數據，貌似長租公寓行業空間很大。暫且不管這些數據預測的依據和過程是否合理，從結果來看，不夠合理，也沒有這么多市場空間。

國開聯認為，市場化的租賃住房本質在于先租后買，租是先期人口導入策略，租了一段時間后，有了支付能力，自然會向購買住房邁進。按照中國人的傳統觀念，“安得廣廈千萬間”指的就是一個家庭要有自己的住房才會安居樂業。從這個角度來看，市場化的租賃住房更多的意義在于先租后買，買是安定的基礎。因此，伴隨著城鎮化的進程和收入水平的提升，租賃住房的群體會不斷轉化到住房買賣市場，租賃市場的空間不會一直無限制放大到3萬~4萬億元的規模。

“假大空”之二：運營簽約間數“浮夸風”，夸大運營規模

長租公寓“5+1”的市場格局來之不易，但各家企業為了爭奪市場規模，使用的招數除了加大拓展與資本推動外，一些“挖空心思”的做法陸續出現。從運營或簽約間數來看，主要表現為虛報數據的“浮夸風”問題。

比如，有家長租公寓企業對外宣稱已經有10萬間房源，但經過國開聯調研數據核算，其運營的長租公寓2.5萬~3萬間，再加上簽約未運營的2萬多間，這家企業只有5萬余間的總規模。甚至有的企業還制訂了發展幾百萬間長租公寓的規模化目標。

另外，部分有買賣二手房背景的公司，分散式長租公寓運營簽約間數動輒幾十萬間，數據確實很龐大，但經過國開聯仔細了解，這些數據有很多水分。一般來講，這些數據包括兩部分：一部分是正式簽約由二手房公寓板塊業務運營的房間數據，這個數據應該算正常的簽約運營數據；另外一部分是已經登記租房的房源，這些房源有可能同時在幾家中介門店登記。這樣的數據不能算，算了就有了水分。因為數據量大，并不是具體到某一家公司獨家委托運營的房源，也有可能是不存在的虛假數據。

“假大空”之三：運營簽約間數“浮夸風”背后的資本訴求

除了上述運營簽約間數“浮夸風”虛報運營規模之外，還有的企業甚至直接簽“假合同”，這些“假合同”的簽約運營間數也算到規模數據當中。這種“假合同”分為兩類：一是個別大公司與中小規模長租公寓簽“假合同”，房價、數量算自己的，只需要交一部分“手續費”，其實，業務上一點關系都沒有；二是直接簽“假合同”，利用各種營銷噱頭和開發商項目簽約。有的距離能夠達到運營條件的時間還早，有的項目若好賣，開發商有可能不會考慮做長租公寓。

那么，為什么出現個別公司運營簽約間數“浮夸風”？制造這些虛假規模數據有什么好處？國開聯認為，個別公司運營簽約間數“浮夸風”背后的訴求主要有兩點：一是市場占有率和品牌的訴求。簡而言之，就是規模大了市場占有率高了，品牌影響力就有了，后期可以向更多相關合作方宣傳，方便接下來業務規模的擴張。二是資本市場融資訴求，有的長租公寓企業估值是按照企業的簽約間數來估的，也就是說，一個企業按間數來算，規模越大其估值也就越高，有了估值就可以融資，有了錢企業就有了規模。所以，企業為了增加估值會千方百計擴大規模，包括上述提及的各類手段和措施。

由此可見，個別長租公寓企業運營簽約間數“浮夸風”背后的訴求已經明確，這也可以理解，但這樣虛報企業規模的情況令人擔憂。魚龍混雜的市場中，個別企業通過虛報數據欺騙投資者、欺騙市場，未來極有可能會產生更多的問題，這將影響整個行業長期健康發展。

在此，國開聯呼吁大家正視行業問題，為行業發展創造良好環境，只有這樣的企業才可能長久存在。

更多相關資料，請詳見：國開聯發布的《中國長租公寓行業商業模式與投資策略報告》

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