十一假期以來，賈躍亭與許家印的FF新能源汽車投資合作糾紛被廣泛關注，表面來看是單純的投資合作糾紛，然而其背后卻折射出了大型房企的戰略轉型之路。

背  景

隨著“限售、限購、限貸、限價”等調控政策的出臺，傳統商品房開發銷售模式面臨開發成本增加、融資收緊、資金回收壓力大等問題。現階段調控會釋放一定剛需和改善型自住需求，這種需求會隨著人口結構變化和城鎮化發展進程保持穩定增長；另外一方面，考慮到控制人口規模、房屋存量、居民收入水平及房價收入比等因素，有支付能力的需求規模在一定階段內是相對有限的。因此，未來一段時間，房地產行業雖然會保持一定的發展，但房企的戰略調整勢在必行。

路徑一：教育

2017年國內教育市場總規模超過9萬億元，國家意志成為教育產業進入黃金期的拐點，教育產業成為房企多元化發展的新方向。教育作為強勁內需，成為地產商主要轉型版塊。

在2017年，上海萬科教育以“熱帶雨林·新物種”為主題，推出教育品牌“德英樂”。碧桂園“博實樂”教育在美國紐交所掛牌上市。近年來，各大地產品牌紛紛看好教育領域，外加教育與地產具有天然的連接屬性，不少地產巨頭紛紛覬覦教育市場。目前，“地產+教育”有三大模式：

第一、借助周邊豐富的教育資源提升項目品質，算是“傍名校”。這種可以算“地產+教育”的初級模式，營銷味道較重，希望借助名校提升樓盤價值。

第二、與名校合作辦學，可稱為“引名校”。這種模式相對成熟，即由房地產企業出資興建校舍，建成后交由當地教育部門管理。合作辦學一般有民辦公助、公辦民助兩種，基本模式是開發商出地、出資金，投資校舍、設備等硬件并負責設施的維護管理；學校出師資，負責日常教育教學管理。

第三、社區自己創辦學校，可稱為“辦名校”。這種模式就是房地產企業自己創辦學校，多聘請專業的教育管理機構管理教學。該模式的關鍵是招聘到優秀的校長，建設合格的教師隊伍，制定科學的發展方案。這種模式將建校者和辦學者合二為一，保證教育穩定性，開發難度最大但成熟后經濟收益也最大。

路徑三：文體旅游

近幾年，我國旅游經濟的蓬勃發展吸引了不少房企的目光，文旅地產成為了不少房企跨界經營尋求的新的利潤增長點。從《中國建設報·中國房地產》獲悉，在城市地產調控政策之下，部分房企選擇將大筆資金轉投文旅地產洼地，文旅地產成為地產行業的新動力和突破口。

目前已有超過1/3的百強房企進入到文旅地產，但其短期升值難、長期周轉難也考驗著房企運營能力和智慧。而特色小鎮以其獨特的文化多樣性在中國的文旅地產項目中占有一席之地。

近年來，特色小鎮以特色文化為基點，依靠“鎮旅融合”的概念在文旅項目中占有一席之地。例如，浙江龍泉青瓷小鎮、景寧畬族自治縣畬鄉小鎮、杭州西湖龍塢茶鎮以及銀川鎮北堡等，看似特色迥異、各具千秋，但深挖其經營理念就會發現，這些特色小鎮大多是以樹立獨特旅游形象為出發點，依托原生態民俗文化，成功打造出了文旅項目。

特色小鎮對想要跨界運營的房企具有很強的借鑒價值。一方面特色小鎮突出了旅游運營在項目中的重要性；另一方面，形色各異的旅游小鎮也顯現出了個性化和稀缺性的優勢，從根本上解決同質化競爭所帶來的頑疾，提高旅游目的地的復購、重游和二次消費。因此，文旅地產發展依托的是文化多樣性的價值認同，想要打造經典文旅項目，個性化和稀缺性運營才是最佳途徑。

路徑四：現代農業

在國家大力推動鄉村振興戰略的大背景下，房企在農業的開發，可以更好地發揮自身統籌規劃、市場化運營的優勢，加快建設進度、提高周轉效率、享受諸多政策紅利。

2017年年初，中央文件曾明確表明：“支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和收益，集循環農業、創意農業、閑適體驗于一體的田園綜合體。”艾米會創始人唐飛認為，農業作為生活的根本，“農業+地產”結合的價值體現在現實對鄉村閑置資源的激發與利用，同時促發農業產業升級引擎，助力打造農業特色生產和人文性質相結合的項目。

在建設田園鄉村的眾多產業嫁接模式中，綠色生態的“農業+地產”模式受到越來越多房企的關注。早前，已有綠城、中糧等房企通過和農業科研機構、當地政府合作的方式，試水“農業+地產”的轉型模式。

2018年1月，碧桂園集團董事局主席楊國強公開表示，“40年前我種田，40年后我還是回去種田”，明確表態轉戰農業市場的計劃。同月，華潤置地也攜手中國農科院下屬企業中花易達發布了全新農業品牌“耕雨”，并正式宣布開始打造自己的田園綜合體。

隨著物質條件的豐富，市場也出現了新需求。很多城市現在都出現了這樣的現象：居民越來越喜歡購買安全、優質、新鮮的農副產品，非常熱衷到城郊采摘果蔬，親近自然。現代人喜歡追求更健康的生活方式和更宜居的生活環境。被鋼筋水泥包圍的城市居民對農業、生態旅游有剛性需求。

因此，地產和農業的融合是趨勢所在。他說，“農業+地產”的全新模式的確會為與農業息息相關的特色小鎮建設帶來更深度的跨界，但房企需要加強合作，在不擅長的領域尋求多方位的資源支持，形成產業閉環，實現可持續發展。

農業以休閑度假、鄉村旅游等方式漸入人心，農業自身資源效應及開發潛力顯現，加之政府重視農業產業發展，從根本上推動了以新型生態小鎮化為導向、融合“休閑旅游、文化產業、教育科普、宜居養生”為基點的“農業+地產”的綜合新型生態經濟業態發展。“地產+農業”的新思路，也將為房企的特色小鎮項目注入新活力。

路徑五：新能源汽車

2018年8月7日，恒大法拉第未來智能汽車（中國）有限公司在廣州南沙正式成立，注冊資本金20億美元，控股大股東為香港恒大健康。

FF公司CEO為前樂視網CEO賈躍亭，FF公司致力于打造高端新能源電動汽車，號稱做"中國版的特斯拉"，此前由于樂視網的財務風波，FF公司一度陷入停滯狀態，如今恒大斥資入股成為大股東后，法拉第未來將如何發展成為社會關注的焦點。

恒大集團的"房地產+汽車"的跨界，一點都不奇怪，作為衣、食、住、行四大民生中最重要、消費額最大的住房和出行，在未來很長時間內都將占據人們生活支出的主導地位，兩大產業的結合，或許將蹦發出更加強勁的市場機會，比如，地產可以借助汽車產業城概念進行拿地、汽車可以作為地產項目的落地配套、汽車產業鏈可以為地產提供人口和消費支撐、地產又可以成為汽車產業鏈運營的增值點。