產業地產+金融創新或成趨勢

國開聯 2014.03.03

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《全訪談》專欄，由京城知名資深地產記者全偉主持，對話最前沿的地產巨人，討論當下最熱門的話題，端出最獨樹一幟的新鮮觀點，為您解讀不一樣的樓市。

建筑院校畢業的人更多給人以保守學院派的感覺,但在他的腦海里永遠充斥著創新的火花與永不停歇的頭腦風暴。他帶領天鴻地產十余載，始終堅持以創新為企業發展的根本動力，以共贏為企業合作的基本訴求。

面對調控背景下變幻莫測的市場，他斷言：未來房地產行業從平均的增長速度來說肯定很難達到2003年到2010年那樣的高速增長。而在做如何應對變化，使企業再發展這道選擇題時，他選擇了從產業地產到金融創新等一系列大刀闊斧的改革。
在博鰲·21世紀房地產論壇2013年年會上，本報記者專訪了北京天鴻房地產開發有限責任公司董事長柴志坤，為你展現地產大佬不一樣的創新理念。

創新型產品增長速度會超過行業平均水平
《法制晚報》（以下簡稱“FW）：房地產調控后，開發商發展路線開始分化為專業化和多元化兩種不同的思維。前者的主要商業模式是快速復制、規模擴張。而您所帶領的天鴻地產屬于哪種？

柴：天鴻地產屬于后者,希望通過創新產品，打造企業特有的能力。從行業發展角度來看，相當長的時間內，傳統類住宅產品仍是行業的主流。但一些新型產品、創新型的產品板塊，增長速度會超過行業平均增長水平。

開發與產業相結合可能會成為更多房企關注的焦點，原因有兩點：第一，房企看重拿地方式，源于經濟發展和產業機構調整的需求，現階段地方政府對產業項目持支持態度；其次，開發商可以通過產業資源嫁接提高項目價值，進而提升價格。

但是，傳統的房地產開發企業，如果想參與產業地產的投資開發，需要考慮好后期運營的問題。做產業地產一定要本著做產業的想法去做，而不能只考慮傳統的房地產開發模式，按傳統模式簡單復制。核心還是要遵循這些行業的發展和經營運營規律。

FW：旅游地產是天鴻在產業地產創新的一個方面。現階段旅游地產開發都有哪些問題？怎樣通過創新達到產業間融合？

柴：現階段，旅游地產的開發與盈利模式并不成熟。這要從兩個方面找問題，一是從傳統的旅游風景區的運營經營角度看，二是從在旅游風景區做的不成功的房地產開發項目中去找到問題。歸結起來說，傳統旅游風景區里的問題主要在于業態和管理比較落后。最簡單的例子是，全國旅游風景區內，恐怕80%的產品賣得都一樣。

因此，如果做旅游地產的開發，就要有深度經營的思想準備和資源管理體系的培養、積累。在開發旅游風景區項目時，我認為兩個方面非常重要：第一，是一定要和風景區緊密地結合在一起，就是要做整體開發，而不能夠只單純地去想房地產怎么開發、怎么賣房子、甚至怎么租房子；第二，要有深度經營的思想準備，要考慮這個項目后期的運營和對風景區深度經營內容如何組織、如何運營。

地產和金融資本應該成為好兄弟
FW：天鴻地產是最早探索房地產金融創新的企業。您曾經也提到，房地產金融創新的第一階段是從金融機構借錢，然后與金融機構合作。

柴：房地產企業和金融企業的合作，受到了一些限制。受限制的核心原因是，房地產企業希望管理內部化。你最好借給我錢，什么也別管，都是我來做。實際上，金融機構對房地產行業不了解，對企業也不了解，它就更希望風險外部化。金融機構將錢借給開發商，但要求充足的抵押率，利息回報也要求很高。在這種背景之下，影響了房地產企業和金融企業在資金上的合作效率。

但現在，開發企業和金融機構合作的模式正在發生變化。通過兩者間的長期了解，兩個行業間人才的互通，現在出現了更多的合作機會。金融企業更懂房地產的規律，更了解開發商。我認為，下一步金融機構將會為房地產企業，尤其是管理很好、信譽很好的企業，帶來更多擴大規模、擴大收益的機會。

FW：現階段，房地產整個分化加劇，您怎么看待未來行業的發展趨勢？金融創新是否會影響到房地產企業的發展？

柴：我認為房地產行業下一步會表現兩個特點：第一，是地區的差異性會變大，不同區域會有很大差別，這主要由當地的供需關系和未來的發展潛力所決定；第二，是行業平均的增長很難達到從2003年到2010年那樣的一個高速增長。但是我覺得從一些板塊來講，尤其對一些創新性產品來說，可能會在一段時間內，又有一個高速的增長速度，但即使是這樣，這個行業本身的主流產品，還是以傳統型住宅、商業、寫字樓、酒店等產品為主。

而房地產公司也會分化，有些公司更強調它的專業能力，有些公司更強調它的資本實力。總體來說，隨著房地產行業跟金融企業的合作越來越多，我認為行業資產是在輕化，而是不在重化。房地產企業會在輕資產這一趨勢上往前走。

FW：現在這么多的企業都在謀求走出去，向國際化發展，您怎么看待這種趨勢？

柴：實際上，中國的市場空間還是挺大的，天鴻地產走出去的時間很早，在90年代初就已經設立國外機構，開展房地產業務。從行業來看，2005年之前這些海外窗口起了很重要的作用，這包含兩個方面：第一，這些機構代表了地產公司對外的窗口；第二，地產公司可以在這個區域鍛煉和培養人才。我認為，現階段中國企業資金較為充裕，但到海外投資更要關注風險，關注在海外投資的法律、政策和市場。

房產稅不會產生大影響
FW：近期，國稅總局等相關部門，發文明確房產稅擴容。您對于房產稅的調節作用怎么看？您認為房產稅在未來會有什么樣的影響？

柴：房產稅應該征收，但我不認為其會對市場產生比較大的影響。目前，具有成熟市場經濟體質的國家，對持有房產征稅是普遍的法律約定。從這個角度來講，這與90年代末的房改一樣，業內也有爭執。當時大家討論，這對地產的影響是負面的還是正面的，但結果是不言而喻的，因為走的是市場化的道路。房產稅的開征，對房地產長期的健康發展創造良好的環境。但在此之前，房產稅還有很多的問題要解決，影響有限。

而對于地方政府，房產稅可以被視作除了短期的土地收益外，未來長期的資產，財政收益的來源，對于城市的長期發展是有利的。從目前的情況看，如果開征房產稅的話，會提高現有存量房的使用效用，房屋持有多的要拿出去租。無論是一、二線城市還是三、四線城市，近年來房屋租金快速上漲，這種情況下，如果持有人愿意將房屋出租的話，從供給來看，就可以有效地提高城市房屋的供給。

三四線城市才是我的主戰場
FW：近期，土地市場回暖，不少高價地誕生。您對于未來的土地市場有什么樣的看法？天鴻地產的拿地策略又是什么？

柴：未來一線城市仍是開發企業需要關注的主要市場，天鴻地產也非常關注北京等大城市的機會。但一線城市的土地價格較高，最近兩個月北京、上海、廣州接連出現高溢價率高價格成交的地塊，這意味著運作成本也會相應較高。

三、四線城市依然有很好的發展機會，利潤率沒有想象的那么低。對于中小企業而言，不見得一定要把追求規模作為目標，可以轉而追求效益。改變目標后，企業就不用過分擔心生存，這就要求要量力而行，不必去做那么大的杠桿。來源：法制晚報

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