在中國，長租公寓對比其他國家發展較晚，在美國的租房市場的B2C和C2C的比例已不相上下，但在中國住房市場B2C占比只有3%，而中國擁有巨大的剛性需求，市場增量空間巨大。但目前市場發展初期存在政策不完善、定位不清晰甚至發生暴雷事項等問題。

深圳作為1800萬級左右的流動人口城市，其租賃住房的供給量卻是一線市場最低的，租賃住房缺口巨大，租賃市場需求巨大！

長租公寓紛紛進駐深圳搶占市場，然而，住房租賃從業者如何角逐，精準定位，避免同質化，國開聯團隊研究發現，可從租金、人群、產業、配套等4個維度入手，進行客戶定位，從而匹配長租公寓類型。

一、租金維度：構建租金地圖，明晰板塊差異

深圳住房租賃市場主要部分在城中村，占比70%。從大部分意義上，城中村租金能代表深圳租賃住房的平均水準。制定深圳租金地圖，可看到主要板塊租金差異，進一步分析差異原因：

第一，關內（羅湖、福田、南山、鹽田）主要中心區，集中在50-70元/㎡·月，關外（龍崗、寶安、龍華、寶安、坪山、大鵬）集中在20-30元/㎡·月，關外靠近關內區域，其地鐵線路成熟，這主要承接關內通勤人口，其底租接近甚至超過30元/㎡·月，對于優質長租公寓而已，具備較大盈利空間。

第二，對于距離關內較為偏遠的板塊，其物業租金基本無浮盈，市場需求量較低，長租公寓市場機會有限。

第三，年平均租金增長率約1-5%且能產生穩定增長收益的板塊，其市場可培育，增長空間可持續，長租公寓可優先進入，后期經營盈利空間大。

二、人群維度： 劃分人群類別繪制客戶區域地圖，客戶精準定位

從居民收入水平，可將深圳人群分為三大梯度，第一梯度為福田、南山，第二梯度為羅湖、鹽田、寶安、龍華、龍崗、坪山和光明，第三梯隊為大鵬。

從社會消費品零售總額來看，福田區居民消費能力位居榜首，幾乎占全市1/4,而收入水平高的南山其消費力不強。

利用居民收入和社會消費的綜合情況，將深圳住房人群分為精英客戶（金領）、品質客戶（白領）、剛需客戶（年輕白領）、企業客戶（藍領）。

1、精英客戶

各行業的精英人士，主要包括公司高層、新業態催生的資產新貴，對住房的品質、服務、交通、配套等要求極高，主要選擇深圳核心的科技園、蛇口、CBD等。

2、品質客戶

收入中等，不選擇最繁華價格昂貴的市區，但對住房品質及服務有要求，主要選擇福田、南山外其余板塊。

3、剛需客戶

收入有限，租金承受能力較差，在乎居住安全極翼基礎功能，對價格敏感，多為年輕白領或學生，主要選擇羅湖、關外地鐵沿線區域。

4、企業客戶

在工廠的藍領客戶為主，收入水平一般，對生活品質不高，可接受床位房。主要選擇產業集中的板塊。

三、產業維度： 圍繞產業方向和企業布局，尋求租房人群的分布脈絡

深圳主要發展第二產業及第三產業，第二產業如采礦業、制造業、建筑業和高新技術產業等，產值較高的區域為龍崗、福田。第三產業如服務業、物流業、互聯網行業、金融行業、房地產行業、科學研究等，產值較高的為南山、福田等。

不同所屬行業，不同企業的人員，存在不同的租金承受度和居住要求。可通過梳理各板塊的產業格局規劃，特別是典型企業的員工，作為該板塊的主要租房群體，如關外板塊也分布了如華為、富士康、比亞迪等企業，其企業也在釋放新的租房需求，對品質也有一定的追求，原始農民房已無法滿足新的租房需求。

這些企業布局的區域，對于長租公寓也存在一定的市場空間，而且需要細分不同區域的產業、企業人員的租房需求，從而針對提供對應租賃產品。

四、配套維度： 交通、商業等配套決定其租金價格，從而決定租房客群

1、軌道交通

以地鐵交通樞紐換乘站、地鐵口的數量劃分租金等級，如A等級為1.5km內有多個交通樞紐換乘站、B等級為1.5km內至少有一個交通樞紐換乘站，C等級為1.5km內有地鐵口，D等級為2km內有地鐵口。

深圳城市來看，前海、后海-紅樹灣、車公廟、福田中心區為A類地區，甚至1km就分布多個地鐵樞紐換乘站。寶中、西麗、梅林關-深圳北、梅林、羅湖南部等為B類地區，也分布著至少一個地鐵樞紐換乘站。

可以發現，A、B類區域交通發達、其租金價格也較貴。D類區域由于遠離市中心，通勤需要1-2小時，租金呈現向外遞減的狀態。

2、商業配套

按區域內的大型購物中心、百貨商場、超市等生活配套成熟度，分為A、B、C、D四個等級，同樣也可發現，生活配套越成熟的區域，對應租金價格也越高。

以深圳城市來看，福田、南山、羅湖等商圈，主要為A、B類等級，深圳北、龍崗中心城等基礎配套較新的商圈歸為B類，觀瀾、布吉、沙頭角離中心區較遠，商業配套較為老舊，歸為C類，光明、沙井即為D類。

國開聯研究團隊認為，長租公寓進駐城市前可通過租金、人群、產業、配套等四個要素維度，判斷其板塊的屬性及客戶定位，從而確定長租公寓進入該板塊的策略及產品設計思路，提高溢價及競爭力。

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國開聯 – 長租公寓行業商業模式與投資價值報告